Mon message ci-dessous issu du topic immobilier parisien si jamais ce dernier ferme

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Drapal

Je suis vraiment un novice dans le monde immobilier, donc je viens auprès de vous pour apprendre

Je souhaite réaliser ma première acquisition immobilière au S1 2025.
Il s'agira de ma RP que j'achèterai à Paris pour y vivre. Aucune location.

Profil :
- 30 ans
- Cadre dans la finance
- Salaire fixe mensuel net (avant IR) à 5,9k€
- Bonus brut annuel moyen de 2022 ; 2023 et 2024 : 55k€
- Aucune dette en cours
- Patrimoine net actuel de 510k€ (cf. signature pour la répartition => que du financier)
- Achat seul
- Loyer mensuel de ma location actuelle : 990€ (25m^2 dans le quartier de Ternes, loué à nue) + 35€/mensuel d'électricité en moyenne

Cahier des charges :
- Localisation de la RP à Paris
- Budget maximum pour la RP standalone : 500k€
- Surface minimum : 35m^2 (pas besoin de beaucoup d'espace pour vivre)
- Très bon état minimum (pas envie de subir la charge mentale d'effectuer des travaux)
- Présence d'une baignoire dans la salle de bain (rare à Paris pour cette superficie, j'en conviens)
- Quartier "safe" et si possible commerçant. Je m'en fiche du prestige des monuments dans les environs

Emplois-Ressources préliminaire :
- Ci-dessous une première version de "l'emplois-ressources" à date. A noter que le PEI augmentera de 15k€ en janvier 2025 suite à l'intéressement. Je réduirai donc du même montant la poche du fonds € utilisé dans la partie "ressources"
- Le CTO utilisé dans la partie "ressources" sera arbitré entièrement en fonds monétaire vers fin janvier 2025 pour stabiliser l'apport
- La part de l'equity peut sembler élevée par rapport à la dette mais cette acquisition va me permette également de repondérer la partie risquée de mon patrimoine. Actuellement, 17,6% de mon patrimoine est "safe" (livrets, fonds monétaires, etc.). Demain, post-acquisition de ma RP, ce taux (en vision "patrimoine brut" instantanée) passera à c.53,6%
- Pas de ligne "travaux" dans la partie "emplois" car, comme souligné précédemment, je ne veux pas vivre cette charge mentale (quitte à me faire un peu saigner sur le prix d'acquisition)
- Cet "emplois-ressources" mène à un montant de dette de 344 714€. Avec un taux de 3,45% (pris en hypothèse) et sans considérer l'assurance, cela revient à une mensualité de 1 716,49€, soit 29,1% de mon salaire fixe mensuel net (avant IR)

https://zupimages.net/up/24/48/wbrk.png

Merci si vous avez des conseils
Evidemment, je cherche dans le quartier de Ternes en priorité par biais

Pour alimenter un peu

Perso je suis à la recherche d'un terrain actuellement (toujours en Grèce me concernant), pour un projet très inspiré de celui ci.

Assez clivant, je sais que ce genre de blocs ne plaisent pas à tout le monde

http://tsigarida.gr/PROJECTS/support/syros/1.jpg
http://tsigarida.gr/PROJECTS/support/syros/2.jpg
plus d'infos : http://tsigarida.gr/PROJECTS/syros.htm

810K

Edit: 820k pardon.

Surpris du faible nombre de réactions.
A croire que tout le monde est perdu face à un message précis.
 
EDIT : j'ai rien mis sur mon message initial sur le quartier vu le nombre d'expert ici mais École Militaire est plus sympa de mon point de vue avec tes critères.

Ah quand même    
 
Je respecte l'idée de refaire à sa sauce etc.
 
Mais ça prouve qu'on peut vendre à des prix démentiels par rapport à l'état du bien  

Oui enfin c'est estimation grosse maille, avec des moufles et les yeux bandés. jai pas encore bien bossé le sujet.
Et sur les iles ca coute cher de construire, les matières premières arrivent du continent.
+ tu construits sur de la caillasse (rien que creuser pour faire une piscine, ca coute cher)

Mais y'a encore de la flotte dans ces coins ?

This
 
Ca me fait penser qu'ils ont mis en marche les illuminations de Noël ce week-end, des milliers de gens sur le Cours Mirabeau sans le moindre débordement, c'était beau
 
Et là, y'a plein de magasins qui laissent des sapins décorés devant leur porte pendant la nuit sans que personne ne vole rien

Ça a quoi d'incroyable ?

Ok tu parles pour 10% des gens et encore.

Mais y'a encore de la flotte dans ces coins ?

Ça fait cher la place de parking    
 
https://i.ibb.co/wLdDVs8/Capture-d- [...] -58-41.png

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 406701.htm

92 m2 pour 585k à Courbevoie, ok

700 balles de charges mensuelles

Je ne vois pas comment l’immobilier peut monter à l’infini avec l’impact de l inflation sur des charges déjà élevées, et l’économie pas super au beau fixe

Surpris du faible nombre de réactions.
A croire que tout le monde est perdu face à un message précis.

Pour les charges, j'espère que c'est une erreur et qu'ils parlent en trimestriel, périodicité habituelle des appels.

Ça a quoi d'incroyable ?

 
Quand j'habitais Paris du côté de Montparnasse/rue de Rennes, les commerçants se faisaient régulièrement taxer les bougies/guirlandes/boules de noël.  
Mais tant mieux si ce n'est plus le cas

 
Quand j'habitais Paris du côté de Montparnasse/rue de Rennes, les commerçants se faisaient régulièrement taxer les bougies/guirlandes/boules de noël.  
Mais tant mieux si ce n'est plus le cas

Quand j'habitais Paris du côté de Montparnasse/rue de Rennes, les commerçants se faisaient régulièrement taxer les bougies/guirlandes/boules de noël.
Mais tant mieux si ce n'est plus le cas

La population parisienne a grandement évolué depuis ce temps là je pense. Quand je vois où j'habitais au milieu du XVème, les boutiques bas de gamme / moyennes ont été remplacées par du haut de gamme un peu partout en une dizaine d'années.

commerce ça a toujours été pseudo chicos depuis que ça a été refait mais tu trouves que ça fait haut de gamme ?

Tu parles de quels commerces ? Ceux à l'intérieur de la gare ?
 
Je ne parlais pas spécialement de ceux-là, ça reste des commerces de gare

Merci de ne pas trop dire que le pays d'aix c'est mieux que Paris : il ne faudrait pas que le parisiens viennent foutre le bordel chez nous.

 
On entend pas beaucoup l accent méridional à Aix, si ? L'invasion a déjà eu lieu, il y a longtemps. Tu peux toujours demenager à Marseille si tu veux voir le vrai sud, avec moins de parisiens

Je ne sais pas si c'est encore le cas, je n'habite pas à Paris.
 
Simplement, l'atmosphère si particulière d'Aix-en-Provence dont tu fais souvent l'éloge, on la retrouve à peu près dans énormément de villes de province.

 
On entend pas beaucoup l accent méridional à Aix, si ? L'invasion a déjà eu lieu, il y a longtemps. Tu peux toujours demenager à Marseille si tu veux voir le vrai sud, avec moins de parisiens

 
c'est clair
Par ailleurs, c'est pas les "Parisiens" qui foutent le bordel à Paris, en fait...

Je ne suis pas très étonné. Ton quartier et plus généralement toute l'agglo est en plein boom (contrairement aux prédictions complètement pétées d'un autre forumeur ).
 
Rien qu'autour de chez moi il doit y avoir 4 ou 5 opérations immobilières, et c'est pas toujours sur des friches malheureusement. Récemment ils ont même rasé trois superbes maisons d'architecture anglo-normande à Bois-Guillaume pour y construire du collectif ultra moche.

Tiens sinon on a eu une offre.
Au prix.
Mais avec conditions suspensives.
 
Vous pouvez d'ores et déjà parier sur la raison pour laquelle ce cinquième compromis de vente échouera

Ca doit être moi.
En attendant mon bien de famille à vendre n'attire pas les foules, y compris les promoteurs pour lesquels le bien est le plus adapté. Mais c'est peut-être dû à la relative homogénéité architecturale du quartier qui ne permet pas la construction d'immeuble.

Tiens sinon on a eu une offre.
Au prix.
Mais avec conditions suspensives.

Vous pouvez d'ores et déjà parier sur la raison pour laquelle ce cinquième compromis de vente échouera

Ca doit être moi.
En attendant mon bien de famille à vendre n'attire pas les foules, y compris les promoteurs pour lesquels le bien est le plus adapté. Mais c'est peut-être dû à la relative homogénéité architecturale du quartier qui ne permet pas la construction d'immeuble.

Cool !
Si ça se vend, le plan c'est de partir en loc quelques mois en attendant que les travaux de la maison soient finis ?

J'ai du mal à comprendre ce qui justifie autant de charges... ou alors la copro a des gros impayés et les autres épongent...

Pour habiter dans une copro du même style, généralement c'est bien gérée et il y a peu d'impayé. Tu paies pas tes charges t'as directement une procédure lancée.

Les charges sont élevées mais c'est assez logique vu les prestations (eau chaude et froide, chauffage d'un bâtiment 70's, gardien, plusieurs ascenseurs, espaces verts).
 En revanche là ça fait beaucoup par rapport à ce que j'ai en tête, donc il y a surement des gros travaux récents (au choix: ravalement et balcons / étanchéité des terrasses / parties communes).

Normalement les grosses charges se ressentent sur le prix de vente. Perso j'ai payé 15-20% en dessous du prix du quartier. C'est à peu près le même ordre de grandeur à Beaugrenelle ou dans les tours du XIIIe par exemple. Il faut juste le prendre en compte au moment de l'achat et se dire qu'on va payer un loyer en charges.

Salut tout le monde,
 
j'ai trouvé hier dans ma boite aux lettres une petite lettre de Vinci qui proposait de me rencontrer pour parler de ma parcelle qui "associée avec des parcelles voisines, permettrait la réalisation d'une opération immobilière d'ensemble".
 
Certains d'entre vous ont déjà été confrontés à ça?
 
J'ai pas prévu de vendre du tout mais si on me fait une proposition inrefusable, pourquoi pas?
 
Bref, jusqu'où sont-ils prêts à aller?  
 
Pour info, je suis dans un vieux quartier pavillonnaire de Rouen qui petit à petit se construit en plus haut et plus dense. Je pensais que ça s'était suffisamment reconstruit mais apparemment, non      
 
L'autre point qui me chagrine, c'est l'aspect patrimoniale...j'habite pas un château mais c'est une petite maison années 30 toute mimie et en bon état...ça m'emmerderait de savoir qu'elle va être rasée mais bon, tout le monde a un prix au delà duquel il est prêt à revoir ses principes      
 
Bref, je suis preneur de tout bon avis sur le genre de propositions que ces promoteurs sont prêts à faire!