Reprise du message précédent :

' Injustice ' non, c'est juste l'imposition qui reflète l'appréciation de l'immo et de la gestion 'bon père de famille' du peuple français.
Il y avait des abattements sur toutes les valeurs mobilières avant 2018 et ces abattements continuent de s'appliquer donc une réforme à effet rétroactif dans le cas de l'immo est contestable. Il y a aussi toujours des abattements sur l'or physique.

S'il n'avait jamais existé, probablement que nous aurions discuté des montants de rachats de parts entre frères et soeurs en licitation différemment. Je suis ouvert à des changements de règles pour arrêter le gain de nouveaux abattements mais revenir sur l'accumulation des années écoulées c'est sévère et devrait être réservé au patch d'avantages ABUSIFS.
Ici tu peux penser que l'avantage n'était pas très justifié mais il était sans ambages et sans abus d'interprétation le fruit de la volonté du législateur , pour une nouvelle assemblée remettre en cause les accumulations passées c'est de la mauvaise pratique légistique. Ça nuit à la confiance dans la stabilité du cadre fiscal.

L'imposition qui reflète l'appréciation de l'immo ?
Avec tout mon respect, ça n'a aucun sens. Par quelle philosophie magique faudrait-il qu'une imposition diminue en cas d'appréciation d'un investissement ? Ce n'est pas du tout une levée cohérente de l'impôt.

Quant à la gestion "bon père de famille", je pense que tu trolles, car seules les familles CSP+ ont les moyens de faire de l'immo locatif en plus de l'achat de leur RP. L'immo locatif est majoritairement effectué en tant qu'opération d'investissement avec un objectif de rentabilité. Les bailleurs ne sont pas spécialement des "bons pères de famille", ce sont simplement des investisseurs qui veulent encaisser des loyers et faire la PV pour gagner de l'argent. Parce que sinon, on peut aussi évoquer les "bons père de famille" qui investissent en bourse pour soutenir des entreprises françaises, sauf que ça n'a pas davantage de sens.

Abattements qui allaient au maximum à 40% de la PV pour l'IR et 0% pour les PS, alors que pour l'immo, l'abattement maximum est de 100% pour l'IR (après 25 ans) + 100% pour les PS (après 30 ans). Ca n'est pas du tout la même échelle.
Et par ailleurs, je reste cohérent et je ne défends pas spécialement un abattement pour durée de détention sur les autres actifs. Ca n'a pas plus de sens que pour l'immo. A partir du moment où tu fais des PV sur un investissement, ça me semble sain de devoir payer le même IR et les même PS sur cette PV peu importe la durée de détention.

Pas "Abattements qui allaient" mais "Abattements qui VONT".
Ils concernent uniquement les valeurs mobilières acquises avant 2018 mais ils existent toujours.
C'est l'effet rétroactif qui me met en rogne dans le cas de l'immo.

Et je maintiens l'histoire de " bon père de famille " car avoir une résidence secondaire ou dans le cas que je citais une résidence principale qu'on hésite à louer temporairement pour ne pas précipiter une vente ce ne sont pas des situations réservées aux investisseurs locatifs (qui ne gardent pas forcément le bien sur des dizaines d'années en plus).

Salut les jeunes. Je suis en train de préparer les éléments comptables pour mon studio en LMNP. Je suis chez JD2M depuis quelques temps mais compte tenu des tarifs je regarde ailleurs.
 
Des bons retours à partager ici ?

 
Contalim?

 
Oui l'amortissement a une grille fixe décidée au début.
 
Pour la location de longue durée, je pense que tu veux dire qu'il faut déclarer chaque année une location meublée c'est à dire 1 an minimum, ou bien un bail mobilité et non une location saisonnière (moins de 90j, Airbnb ou non) pour bénéficier de l'amendement auquel je répondais (qui sera retenu ou non on sait pas)
 
Théoriquement ça veut dire que je pourrais avoir un locataire longue durée ou encore mieux bail mobilité tous les hivers et continuer le Airbnb l'été ? Sauf si le statut doit être mis à jour en temps réel et pas que en début d'année pour la TH, et que le fisc a les moyens de vérifier ça en temps réel en lisant tous les baux de France et de Navarre avec une IA...  
 
Bref ça ne répond pas à la question... Est-ce que l'on raisonne année par année ? ou bien il suffit de 2 j de Airbnb (ou 2 j de location longue durée) pour passer d'un monde à l'autre ? Ou encore pire (pour le fisc) suffirait t-il de passer en location longue durée 2 j avant la vente en un clic ?
 
https://www.assemblee-nationale.fr/ [...] _FIN/CF902

J'étais également chez JD2M, je suis passé chez Decla l'année dernière (après avoir hésité avec Qlower).
N'oublie pas le parrainage, si tu veux grappiller quelques euros supplémentaires  

Depuis l'an dernier, j'ai l'impression qu'il y a de plus en plus de choix :

https://lp.independant.io/declaration-lmnp

 
Merci, ton retour sur Decla est positif ? Tu as quitté JD2M du fait du coût ?

 
Salle de bain et Wc à chaque étage.
 
Mais cuisine/salle à manger/bar que en haut.
 
Du coup, c’est bon pour de la colloc (une seule cuisine, ça ne peux pas être requalifié en location déguisée)
 
Si je veux faire du LMNP en haut, y a moyen de rajouter une cuisine en bas.

 
Pourquoi tout le monde part du principe qu'il faut externaliser ça comme si c'était hyper complexe ?
En 2 ou 3h avec des tutos youtube j'ai géré ma première année de déclaration et ça m'a permis de construire le petit excel que je mets à jour au fil de l'eau et gagner du temps lors de la prochaine déclaration sur les montants à renseigner...

Oui, positif. Il n'y a qu'à reporter les chiffres déjà calculés par JD2M pour l'amortissement.
C'est même beaucoup plus simple que JD2M, pas besoin de remplir mois par mois.... On peut globaliser à l'année, donc déclaration plus rapide.
Oui, étant en indivision, leur offre intégrale est à 599€ fait mal
Avec Decla, c'était 169€.

La première

Les suivantes, OK. Mais la première
A moins d'être comptable de base et encore...

Tu gères seul ta liasse fiscale ?

 
C'est le principe oui, à moins d'être dans une situation complexe, l'acquisition des compétences est à la portée du plus grand nombre je pense.
 
J'ai juste un petit studio que je loue, j'ai mis plus de temps à récupérer les données des loyers, charges, etc. qu'à comprendre comment fonctionnait la déclaration aux impôts (grâce à des tutos bien faits sur youtube).

Tu aurais quelques liens stp ?

Salut tout le monde,
 
J'ai débuté mon activité LMNP l'an dernier avec un petit studio de 21m2 qui est loué 450 € CC dans la région de Bordeaux. J'ai reçu ma première CFE ce matin, je m'attendais à quelques dizaines d'euros mais en suis en fait à 271€ !  
 
Etant novice sur le sujet, pouvez-vous me confirmer que le montant ne vous semble pas délirant ?  

 
 
Montant pas délirant hélas : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F23547
 
J'ai eu la même mauvaise surprise hier soir !

 
c'est ultra élevé pr toi, étant en plus proche de l'exonération (5k par an)
je me demande même si cela n'aurait pas été plus rentable pour toi d'avoir un loyer permettant d'être juste en dessous de 5k de CA par an

 
Pas sûr que ce soit "ultra élevé", a priori 237 euros est le minimum dans son cas...
 
Après ne pas oublier qu'on peut déduire ensuite la CFE de ses revenus locatifs, c'est toujours ça...

 
oui mais je veux dire que 237 en % d'un CA d'environ 5K c'est quand même bcp (quand ça s'ajoute à la TF...)

 
Ah là clairement on est d'accord, ça pique, l'inventivité du législateur pour trouver des taxes...
Je ne l'avais pas payée l'année dernière, c'est pas la bonne surprise cette année !
A voir les éventuelles réformes du LMNP mais je suis / j'étais à 2 doigts de mettre en vente et encaisser mes pertes 2 ans après l'achat pour avoir l'esprit plus tranquille !

Ce qui m'interpelle dans mon cas:

- Le montant élevé mais en effet cela me semble "normal" compte tenu de la réponse ci-dessus
- Ayant débuté l'activité en mai 2023, je n'ai pas de CA en N-2
- Quoi qu'il arrive, le CA de 2023 est < à 5000€ puisque le loyer mensuel hors charge était de 415€ sur la période mai - décembre (8*415 = 3320)

drap
 
je vais bientôt mettre mon appartement en location.  
 
2 pieces, 40 metres carrés dans le 92.
 
Je fais les diagnostics demain.
 
Il y a t'il un consensus sur le topic sur la gestion locative ? J'ai envie que ça me prenne le moins de temps et d'energie possible, la gestion de cet appart m'a deja bien emmerdé pendant quelques années

 
Maintenant que j'y pense moi non plus je n'avais pas de CA en en 2022    
Maintenant se pose la question d'écrire aux impôts ou pas ! Je pense que ça vaut le coup, rien à cacher !

 
J'ai envoyé un email ce matin mais après quelques recherches je crois comprendre que:
 
- Même si ton CA est faible ou nul en N-2, tu es redevable de la CFE au moins sur le montant minimum  
- L'exemption de la CFE ne s'applique que pour l'année de la création à savoir 2023 dans mon cas  
 
Tout me semble donc tristement en l'ordre...

 
Y'a marqué quoi dans les cases 5, 9 et 10 de ton avis de CFE ?

 
5 = 709
9 = NON
10 = <= 10 000

 
La case 5 signifie que tu as effectivement eu une réduction pour création d'établissement. C'est pas 709€, mais c'est 709 à déduire de la base imposable. L'année prochaine, tu ne l'aura plus.
La case 9 devrait logiquement être à OUI pour un LMNP. Tu as déclaré quoi comme adresse et surface pour ton SIRET ? C'est étrange.

un peu plus de 400€ de CFE ici.
 
pour environ 35k€ de CA.

 
J'ai déclaré l'adresse du bien et la bonne surface.
 
Tu peux développer pour la case 9 ?

Quand la surface est trop petite, tu es imposé sur la base minimum et la case 9 est à OUI. Je n'ai plus en tête la surface minimum, mais c'est assez élevé dans beaucoup de commune (>100m² ?). Donc c'est étrange que tu ne sois pas en "OUI". En l'état, ça veut dire que ta CFE n'est pas calculé sur la base minimum, mais sur la valeur réelle de ta base locative.

Tu as bien rempli le cerfa 1447 et tu l'as renvoyé à ton SIE lorsque tu as débuté ton activité ?
https://www.impots.gouv.fr/formulai [...] ntreprises

1377 € de CFE pour environ 130 k€ de CA ici

 
Tu es toujours en SCI IR d'ailleurs ? Ca te fait des revenus fonciers très élevés, donc beaucoup d'impôt au barème + PS, non ?

 
Bon point. Oui tout est envoyé et j'ai bien indiqué 21m2

Oui, mais vu que nous sommes 4 associés et que je déduis encore bcp de charges donc ça va encore, en plus à côté j'ai un tout petit salaire, ça compense je reste avec un taux bas perso (les autres associés non )

on a encore bcp de travaux d'amélioration sur les années à venir
on arrive bientôt au bout des 30 ans, alors il y a le risque d'un changement de politique fiscale, mais bon, l'objectif est toujours d'améliorer les lieux pour le vendre un maximum après (7 chiffres) ^^

par contre, je viens de vérifier et la CFE est aussi case 9 à Oui pour nous

Tu payes la CFE sur la surface que tu as dédiée à la gestion de ta SCI à son adresse de domiciliation, pas sur la surface des locaux loués. Donc ça n'est pas forcément bizarre, selon ce que tu as déclaré. Ce sont tes locataires pro qui payent la CFE sur la surface de leurs locaux.

ha ok, c'est en fonction du CA donc, case 10
ok

 
En fait je me rends compte que sur l'avis d'imposition CFE, la valeur locative retenue est très élevée: 1417€ pour un 21m2 avec parking qui se loue 415€ HC. Je me demande si cela ne correspondrait pas plutôt à la valeur locative de ma RP !

On est d'accord qu'il faut attendre la nouvelle loi de finances (ou les nouvelles règles fiscales) si on souhaite se lancer sur du locatif?

Clairement oui.

Je suis en cours d’achat et je découvre la CFE, ça fait plaisir

 
 
J'ai apprécié de voir que j'économise presque 6k€ du coup
 
(en plus de me faire rembourser la TF par mon locataire )