Reprise du message précédent :
On peut appliquer une augmentation annuelle à une indemnité d'occupation ?

Ca dépend ce qui est écrit dans le bail.

Bonjour à tous,
 
je me permets de venir vers vous pour une question sur le loyer Pinel :
 
J'ai un appartement Pinel sur Strasbourg et en juillet 2024 Strasbourg est passé en zone A et donc un loyer maximum possible bien plus élevé .
J'ai actuellement un loyer de 865 euros (76m2 et 14m2 de terrasse) (j'ai suivi les augmentations annuelles basé sur l'IRL) ce qui correspond au loyer maximum avant juillet 2024.
 
Avec le nouveau zonage en zone A le loyer perçu maximum passe à 1050 euros.
 
Je sais qu'on ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail hors IRL. Je suis actuellement à 7 ans de location au même couple et la question que je me posais :  
- puis je augmenter le loyer d'environ 200 euros à 9 ans (fin du bail de 3 ans avec tacite reconduction)
- dois je mettre fin au bail en en faisant un nouveau mais je me heurte au niveau de revenus des locataires qui sont bien au delà des plafonds pinels au jour d'aujourd'hui : je pense que je ne pourrais plus leur louer l'appartement si je change le bail
 
Qu'en pensez vous ?

- non, l'indexation autorisée est la même, que tu sois à l'année 7 ou 9 ça ne change rien.
- non, tu ne peux pas mettre fin au bail sans raison réelle et sérieuse (vente par exemple).

Bonus : ça fait 7 ans que tu n'as pas à gérer de remise en location et de vacances locatives, et pas les frais associés. C'est rare et tu as beaucoup de chance. Ne gâche pas ça en étant greedy. Les locataires ne sont pas des débiles, ils ne vont pas aimer se faire entuber.

 
 
Tu fous le max d’augmentation basé sur l’IRL chaque année et basta.
 
Tu verras plus tard si les locataires actuels s’en vont.

 
euuuh tu es sûr ? je viens justement de remplir ma déclaration sur decla.fr, et dans l'onglet Recettes c'est clairement écrit "Loyers bruts encaissés en 2024 (charges comprises)"
 
donc dans le cas de dooky j'aurais plutôt mis 1800 * 12 = 21600
 
Ensuite dans l'onglet Dépenses tu peux mettre les 100 * 12 = 1200 de l'agence dans "Frais de gestion" ainsi que le montant des charges (celles réellement versées au syndic, pas les provisions) dans "Charges de copropriété"

 
+2, si tu changes de locataires, tu vas gratter 150 €, sur lesquels tu vas payer 50€ d'impôts, et les 100€ gagnés, tu vas les perdre sur la carence locative entre deux locataires et/ou beaucoup plus avec de nouveaux locataires qui oublieraient de payer leur loyer.  
 
Perso, j'ai fait un Scellier revendu au bout de 9 ans, j'ai gagné un peu plus les deux dernières années avec un locataire indien (le locataire précédent était parti pour plus grand), mais entre les loyers qu'il fallait réclamer et les dégâts dû à sa manière de vivre (odeur d'épices incrustés dans les murs, moisissures dûes au surchauffage et obstruction de la VMC ...)

 
+2, si tu changes de locataires, tu vas gratter 150 €, sur lesquels tu vas payer 50€ d'impôts, et les 100€ gagnés, tu vas les perdre sur la carence locative entre deux locataires et/ou beaucoup plus avec de nouveaux locataires qui oublieraient de payer leur loyer.  
 
Perso, j'ai fait un Scellier revendu au bout de 9 ans, j'ai gagné un peu plus les deux dernières années avec un locataire indien (le locataire précédent était parti pour plus grand), mais entre les loyers qu'il fallait réclamer et les dégâts dû à sa manière de vivre (odeur d'épices incrustés dans les murs, moisissures dûes au surchauffage et obstruction de la VMC ...)

On avait parlé il y a quelques temps de la possible réforme des plus values immobilières.
Dans le plf 2025 qui vient d'être voté par le sénat, il y aurait :
 
- suppression de l'abattement pour durée de détention
- pris en compte de l'inflation par le coefficient d'érosion monétaire
- taux d'imposition de 15% au lieu de 36,2 %
 

 
15%, ça correspond à 20 ans de possession.
 
Ca va donc favoriser les achats/reventes rapide (et donc la spéculation) au détriment des personnes qui vendent leur résidence secondaires qu'ils ont depuis longtemps.

 
je trouve ça pas mal

 
Désolé j'ai pas tout mis, le taux serait de 30% si revente de moins de 2 ans.
 
Je trouve ça pas mal aussi pour fluidifier le marché.
A titre perso, pour des biens détenus depuis 5-10 ans, je diviserai les plus-values par 2 environ, ça aiderait à acter la décision de vendre certains biens.

 
Le but est peut-être de favoriser les ventes et remettre sur le marché des biens pas forcément loués, mais conserver pour ne pas payer trop cher sur la plus value ?

Personne n’a testé lmnp.blog ?

Suppression de l'abattement pour durée de détention ça peut faire mal pour les biens en donation.

Cela va me permettre de vendre dans les années qui viennent. À date pour mes premiers biens qui ont 7 ans ce système si il est voté me remet au même niveau d'imposition que le système actuel.
Les amortissements à réintégrer sont compensés par un taux d'imposition global divisé par deux. Par contre plus les années vont passer plus la différence sera importante. J'ai une fenêtre de tir intéressante d'autant plus que la député Le Meur compte bien continuer sa stratégie de hausse d'impots. Pour les gens qui ont des biens depuis plus de 20 ans c'est assez dramatique. Ils vont perdre tous leurs amortissements et ne peuvent plus jouer la durée de détention. Je trouve cela assez injuste de changer les règles en cours de route mais ce n'est pas nouveau en France.

 
Tarif imbattable Après est ce galère de faire la saisie sur le site des impôts ?
 
Egalement intéressé d'un retour sur ce site, si une personne s'est lancée dessus  

Il y a un consensus sur le Denormandie? j'ai du mal à voir si c'est si intéressant que ça par rapport à un LMNP au réeel.

Juste pour info, vous mettez une TV avec meuble dans vos meublés ou pas ?

j'en mets déjà pas chez moi donc non.
 
Sauf pour les apparts totalement habitables en l'état, style courte durée, je trouve que la TV doit être laissée à la charge du locataire.
 
Elle ne conviendra jamais. Trop grosse pour celui qui s'ne fout, trop nulle pour le technophile, trop petite pour le cinéphile, ...

Perso j'en mets, oui

Tout comme je mets systématiquement un lave-linge, parce que de mon point de vue, c'est encore plus essentiel qu'un frigo, si je devais n'avoir qu'un seul éléctroménager chez moi ce serait ça.
Et tout comme je mets des lave-vaisselle dès que j'en ai la place, car je trouve que ça fait vraiment "la" différence pour trouver des locataires.

ouaip, j'ai mis des lave-linge séchants, même dans les studios.

Merci pour les retours

Télé, lave linge, lave vaisselle, Nespresso (et tout le reste) dans mon studio. Mais c'est un appartement dans lequel j'habitais avant, donc forcément bien équipé. LV/LL j'aurais mis, mais pas le reste.

Question frais de carburant / JD2M
 
J'aimerai pouvoir commencer à saisir mon exercice 2025 sur JD2M, mais je ne trouve nulle part comme renouveler mon adhésion.
Je suppose qu'il me faut au préalable générer ma liasse fiscale pour 2024. Mais je suis bloqué car le barème des frais de carburant 2024 n'est pas encore disponible sur https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2095-PGP
 
 
 
Le barème 2023 avait été publié le 06/03/2024, donc ca ne devrait pas trop tarder, mais quand même.
Pour ce qui est de l'alternative d'une déclaration aux frais réels, quelqu'un l'utilise ? Sauf à avoir 36 biens et un véhicule dédié à l'activité, ca me semble difficile...

 
 
Je me tâte a acheter un appart pour faire du LMNP via Airbnb, en proche banlieue Paris.  
Il y a des gens qui font ça ici ?  
Pas trop envie de passer mon temps à filer des clefs ou nettoyer des chiottes par contre, mais j'ai l'impression que les divers frais (conciergerie, ménage, taxe, com airbnb, ...) bouffent bien la rentabilité, je me trompe ?

 
Et surtout rien n'est sec sur la fiscalité à venir

 
 
Pour la 1ère année d’un appart en LMNP j’avais fait faire toute la compta par un comptable. Mais ça me coûte quasi 1 mois de loyer donc j’aimerais m’en passer cette année, d’autant plus que le gros du boulot est fait.  
 
Quelles sont vos recommandations ? Je peux me débrouiller seul en me basant sur le dernier bilan où il y a des solutions plus quali et peu onéreuse type compta en ligne ? Un site à recommander ?

Ca semble acté
https://www.leblogpatrimoine.com/im [...] euble.html
J'ai pas les droits pour lire l'article

 
Je up au cas où. L'avantage du Denormandie c'est que ca peut marcher pour louer un de ses ascendants. Mais j'ai du mal à voir si c'est pas plus simple de faire un LMNP au réel. Personne n'a étudié le sujet?

 
Si comprend bien, pour 2025 c'est "juste" la reprise des amortissements dans le calcul de la plu value, ce qui est un moindre mal par rapport à tout ce qui avait énvisagé comme réforme.
 
Mais reste à savoir ce qui nous attend pour 2026, il y a toujours un gros risque que certains sujets ressortent des tiroirs...

En France, il y a un gros risque en permanence sur la fiscalité, et c'est un frein à l'investissement.

On a un exemple de calcul par rapport à cette reforme ?

 
Ca devient le même calcul que pour les SCI IS. Donc PV soumis à l'impôt = prix de vente - prix d'achat - amortissements déduits.

 
la question étant : peut on choisir de ne plus amortir ? Ou du moins de diminuer fortement l'amortissement ?
et je pense qu'il ne faudrait pas prendre en compte l'amortissement fait avant cette reforme. Parce que là ça annule rétroactivement tout l'intérêt du LMNP fait sur les 10 ou 20 dernières années hein...
C'est inique.

Et le taux est de 19% + PS c'est ça ?

Faut garder 30 ans comme ça la PV est exonérée.  
Après sur le fond c'est un peu logique, amortir un bien dont la valeur reste stable ou augmente ça n'a pas de sens.

 
Personne ?

 Au final ton comptable a produit quoi comme document ? Si c'est juste un récapitulatif des dépenses avec les durées d'amortissement c'est pas bien compliqué à faire soi même sur Excel.

 
Il a produit un bilan comptable

 
Pour ma 1ere année, le comptable en ligne m'a couté 320€. J'ai eu mon bilan dès le 10 janvier, j'avais déposé tous mes documents le 15 decembre.
 
Pour la 2eme année, je me pose la question de :

• soit le faire moi meme, maintenant que tout ce qui est lié à l'amortissement est déja fait, plus besoin de me poser 10000 questions sur le sujet. Il faut que je creuse la vraie complexité que ca represente de saisir une liasse fiscale en s'aidant d'excel.
• soit passé par un site low cost du type decla.fr. Mais si au final ca me coute 250€ au lieu de 320, le gain est bien faible...

J'ai encore quelques mois pour trancher