Reprise du message précédent :
 

 
la SARL n'est pas envisageable ?

Avec les SCI à l'IS, on peut amortir le bien immobilier?

Bonjour à tous,
 
Mon papa a hérité de la maison de mes grands parents suite à leur décès, cela doit faire 4 ans environ, et il a laissé trainer le truc, je pense qu'il ne se sentait pas la vendre, peut être parce que mon grand père l'avais construite lui même !
 
L'année dernière, il s'est décidé à faire faire quelques travaux, fenêtres, portes, et tout repeint, en vue de la louer.
 
Il y a encore pas mal de meuble, qu'il souhaiterai garder et donc le laisser dans la location. Un des deux garage serait exclus de la location afin de garder quelques autres affaires.
 
Pour la suite, il a commencé à nous parler à moi et mon frère qu'ils allaient voir pour nous léger cette maison, et la leur, avant leur 70 ans pour des raisons fiscales de ce que j'ai compris. Bon, j'espère que ça arrivera le plus tard possible bien sûr.
 
Voilà pour le contexte,
 
 
Pour en revenir sur la location, j'étais au point il y a 6-7 ans puisqu'on a fait une SCI à l'IS avec un ami, mais là je n'ai aucune idée de quoi leur conseiller avec les retournements du gouvernement et du LMNP.
 
Je me dis que dans tous les cas, on laissera les meubles, lits, électroménager, que ce soit du nu ou du meublé, mais vu qu'ils ont fait pas mal de travaux l'année dernière (je dirais 40k€ au total...) est-ce que partir sur du LMNP est bien ? Et d'ailleurs, est-ce qu'ils ont le droit de démarrer en LNMP si ils possèdent déjà le bien depuis de nombreuses années ?
 
Merci pour vos conseils !

Oui. C'est un peu la base    
 

Tout est envisageable. Mais je ne vois pas l'intérêt d'une SARL ici. Pourquoi est-ce que tu évoques cela ? Tu avais une idée ?

j'ai bien une SAS immobilière, tout est possible ^^

 
Je n'ai pas ces bases là. L'amortissement est possible aussi pour les SCI à l'IR?
 
 

Quant aux terres agricoles, existe t'il un type de société ou dispositif permettant leur amortissement?

Faut regarder du côté des SCEA et EARL pour le monde agricole.
 

J'ai travaillé dans le milieu agricole mais ça fait un bail. A l'époque, il n'était pas question d'amortissement pour le foncier.

Non. Comme écrit 4 messages au-dessus, en SCI IR tu appliques le régime des revenus fonciers. Donc pas d'amortissement.

Les terres ne sont jamais amortissables. Que ce soit des terres agricoles ou non, cela ne change rien. Peu importe le type de société, les terres ne sont pas amortissables.

 
j'ai une SARL de famille et c'est une forme pas mal, avec le LMNP du passé

C'est quoi les avantages par rapport à une SCI IR/IS selon toi ?

faire du lmnp dans les règles

 
Merci
D'abord, je précise que je suis encore un peu n00b dans le domaine. Mais je m'y mets
 
Pour le contexte, madame achète un bien pour faire un local pro (professions para-médicales). Il y a une grosse enveloppe travaux à prévoir.  
Je voudrais investir avec elle . On est partis sur une SCI car c'est la forme qui semble la plus répandue dans le cas présent.  
 
L'idée serait que la SCI gère la partie immobilière (elle achète le bien en contractant un emprunt pro). La SCM est là pour "la mise en commun des moyens nécessaires à l'exercice de l'activité". Les membres de la SCM versent des loyers à la SCI qui elle rembourse le prêt.
 
Si je te suis bien, si par exemple la SCI reçoit 2K de loyer et que par exemple on est à 50/50 en parts, c'est comme si chacun de nous recevait un loyer de 1k sur son compte . Donc on est imposés sur l'IR sur ces 1K.  
J'ai bien compris qu'avec une SCI IR, tu payes de suite vs une SCI IS, tu payes à la fin.  
 
Mais comment évaluer le montage le plus intéressant ? sachant qu'en partant sur SCI IR, on peut basculer vers SCI IS mais pas l'inverse.  
On a bcp de travaux donc vu ce que tu dis, l'IS est plus intéressant.  
 
Quand on dit "SCI IS, tu payes à la fin par rapport à l'IR", qu'est ce qu'on entend par la fin ? quand on vend le bien ? quand on liquide la SCI ?

Tu n'es jamais imposé sur le loyer brut, même en SCI IR. Tu es imposé sur le bénéfice foncier. C'est à dire le loyer diminué des charges déductibles. Dans le régime IR, les charges déductibles sont très limitées (mais ce n'est pas rien quand même) : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, assurance PNO, honoraires de gestion locative s'il y a une agence qui gère la location, entretien, réparation, travaux. Pour les travaux, s'il s'agit d'un local professionnel, seuls les travaux d'accessibilité sont déductibles.

Tu te fais un prévisionnel comptable avec les 2 systèmes et tes valeurs. Mais je te dis d'avance que SCI IS sera préférable.
D'autant plus qu'en SCI IR, le revenu foncier va venir augmenter artificiellement ton RFR sur ta déclaration de revenus global, ce qui n'est jamais une bonne idée car beaucoup d'aides sociales et dispositifs d'incitation dépendent de ton RFR (ma prime rénov pour ta maison perso, frais de garde enfants, etc)

Comme dit, pour un local professionnel, tu ne peux pas déduire les travaux d'amélioration du revenu foncier. Donc c'est vraiment une très mauvaise idée de faire une SCI IR. La solution c'est de passer en SCI IS, ou bien de faire supporter les travaux par le locataire, c'est à dire la SCM (qui, elle, pourra les déduire).

La fin, c'est quand tu vends le bien. Les amortissements pratiqués seront ré-intégrés dans le calcul de la plus value soumise à l'impôt. Donc même si tu revends au prix d'achat, tu devra payer l'IS sur quasiement la totalité du prix de vente + ensuite la flat tax pour sortir le pognon de la SCI.

Dans l'idéal, quand on fait un montage SCI IS, il faut prévoir de ne pas vendre. C'est à dire conserver le bien le plus longtemps possible : +20 ans, 50 ans même. Au mieux, tu le transmets aux enfants sans vendre.

Merci pour cette réponse détaillée
 

Ok donc quand on a bcp de travaux à faire, si on veut les déduire, on a pas trop d'autre option que l'IS.
 

C'est ce qu'on a prévu de demander au comptable.  
Par contre j'aimerais bien ne pas être bloqué par la SCI pour pouvoir investir sur d'autres projets (probablement via un montage non pro). Ca risque de poser problème pour emprunter si avec SCI IR, le RFR augmente artificiellement.
 

La solution IS semble donc plus adaptée oui.
 

 
Du coup, dans ce montage SCI IS, on ne peut pas compter sur la revente (sans grosse perte) si on a besoin de cash pour un problème quelconque.
Je suppose donc que l'intérêt de ce montage, c'est qu'une fois l'emprunt remboursé, les membres de la SCI bénéficieront des loyers.
Si c'est bien le cas, comment se fait l'imposition dans ce cas ? Ca passe par des versements de dividendes avec une imposition spécifique ? ou bien par des versements de loyers ce qui entre dans l'imposition sur les revenus fonciers?
 
Question annexe: pour un particulier qui veut investir pour faire du locatif et pouvoir revendre si besoin, quel est le montage préconisé par le topoc ?
L'idée étant  de préparer la retraite....

Pour sortir du revenu d'une SCI IS, c'est forcément sous forme de dividende. Donc flat tax 30% (ou imposition au barème + PS sur option, si c'est plus avantageux pour l'associé, ce qui est rarement le cas).

Tu n'aura pas de "perte" à la revente. L'imposition n'est jamais supérieur à 100%
Mais grosso-modo, il faut avoir en tête que les associés récupéreront en perso environ 50% du prix de vente de l'immo à terme.

Exemple vite-fait :
Tu achètes un bien 200k en SCI IS.
Tu l'exploites et l'amortis pendant 30 ans en payant quasiment aucun impôt.
Tu le revends au prix d'achat 200k (donc sans PV nominale).
Tu payes l'IS + flat tax sur la PV fiscale qui ré-intègre les amortissements.
Tu reçois ~100k net d'impôt.

En l'état actuel de la législation : LMNP.
Mais il va certainement y avoir des changements fiscaux dans les prochaines années. Donc en pratique, il n'y a pas de martingale. L'immo est très taxé en France, sauf la RP. Donc tu as plutôt intérêt à faire un gros emprunt pour ta RP, et ensuite investir ton épargne restante sur PEA en ETF World. En bref, ne pas faire d'immo locatif  

Non mais, le topic finance qui a envahi celui de l'immobilier..  

N'hésite pas à participer en répondant aux questions immo hein.

Je ne suis pas ici en tant que spécialiste, plutot pour avoir des infos. Même si je suis propriétaire d'un studio qui est loué.

Et du coup mes infos ne te conviennent pas ?

C'est à dire, je ne comprends pas ta question?

Ah à cause des ETF World in the PEA? C'était une galéjade bien sûr, je rajoute le red face.

Encore un bon argument pour partir de JD2M. Je passe à la feuille Excel après la déclaration de l’exercice 2024.

Ok merci
Donc oui, en résumé, en mode SCI, vaut mieux garder le bien et recevoir des dividendes.

Edit: question annexe: comment ça se passe si la scm est dissoute et ne verse plus de loyer a la sci (ex: départ retraite )?
Est ce qu'on peut relouer le bien en habitation via la sci par exemple ? (Avec changement de destination).

Je vais essayer de diversifier les invest...donc de la pierre, ça au moins ça bouge pas et sans doute d'autres trucs comme tu dis.
Mais je me suis pas encore lancé dans l'analyse du FP du topoc Epargne et surtout du suivi.
Ca cause pas mal avec des termes d'initiés

Sur ce sujet, que tu sois en SCI ou en direct, cela ne change rien.
Tu peux faire tout ce que tu veux. Faudra juste s'assurer que les changements de destination soient acceptés par ta commune et suivre les obligations associées au moment venu (par exemple obligation de créer des garages pour du résidentiel, etc).

D'ailleurs, pour ton projet actuel, un local pro pour profession libérale, ça veut dire que c'est un ERP (établissement qui reçoit du public) : fait attention à bien intégrer les aspects accessibilité PMR + sécurité incendie dans tes travaux. C'est plus complexe qu'il n'y parait, et c'est obligatoire.
Formulaire Cerfa 13824*04  + https://www.ecologie.gouv.fr/sites/ [...] 9rales.pdf

Bon courage

Oui, je suis au courant de ça.
Va falloir suivre de près les travaux et prévoir tous ces points avant le début des travaux...ça en fait un paquet mais bon, pas trop le choix.

Comment ça se passe tant que la scm n'est pas montée ?
Du moment de la signature a la création de la scm, il va s'écouler probablement 1 a 2 ans. Les associés versent des fonds sur le compte de la sci pr couvrir les remboursements de prêt ?

Et je pensais a la répartition des parts.
Question sans doute très c** mais est ce que le pourcentage de parts est fonction de l'apport des associés ? Ou bien un associé pourrait avoir moins de parts qu'un autre alors qu'il apporte plus au départ?

La SCM n'a pas de lien avec la SCI. Ce sont des entités séparées. Même si ce sont les mêmes associés physiques, ce sont 2 entités séparées et autonomes. Tu verra que c'est un jeu à devenir un peu schizophrène, mais il faut bien avoir en tête une gestion et une comptabilité séparées pour les 2 sociétés.

Tant que la SCM n'est pas montée, alors la SCI n'a pas de locataire. Donc sans locataire, elle s'auto-finance avec apport des associés + emprunt bancaire + compléments des associés.

La répartition des parts dépend de l'apport en capital lors de la création de la SCI. Et c'est cette répartition qui va être utilisée pour répartir le bénéfice chaque année en cas de versement de dividende.
Mais les associés peuvent également faire des versements complémentaires à la SCI via leur comptes courants d'associé, à n'importe quel moment. C'est l'équivalent d'un emprunt sans formalité.
Exemple :
- L'associé A verse Xk sur le compte bancaire de la SCI car elle a besoin de trésorerie.
- La SCI note dans sa comptabilité que l'associé A a versé Xk. La SCI a donc une dette de Xk envers l'associé A.
- Lorsque la SCI aura de la trésorerie, le gérant peut prévoir le remboursement des comptes courants d'associé. C'est à dire que la SCI va reverser les Xk à l'associé A. Ce versement se fait sans impôt pour l'associé, car ce n'est pas un revenu, c'est simplement la récupération d'une dette.

Les CCA peuvent être très déséquilibrés entre les associés, sans que ça ne remettent en cause la répartition des parts sociales. Ce sont 2 choses différentes.

Merci (encore) pour toutes ces explications

Ok. Je vois que tu parles d'apport.

Partons de l'exemple suivant :
Cout de l'immeuble : 200k
Travaux : 100k
Apport associé 1 : 30k
Apport associé 2: 10k
Apport associé 3 : 10k

Il faut donc constituer la sci avant de signer le prêt.
La sci reçoit 50k et demande donc a la banque un prêt de 250k.

Au départ ,il n'y a pas de locataires donc les associés vont alimenter les comptes de la sci (a hauteur de leurs parts ) pr rembourser l'emprunt.

Si c'est bien ça , au moment des versements , la sci fait une reconnaissance de dette aux associés le temps qu'elle touche des loyers ?

Un autre point aussi : ça a du sens de faire une sci entre époux ?

Je veux bien continuer les explications, mais tu me donnes quand même un peu l'impression de ne pas avoir du tout creusé le sujet. Il y a des tonnes d'articles trouvables en 2 clics sur Google pour expliquer tout ça. La différence entre capital et compte courant d'associé, quels avantages/désavantages à financer la SCI via le capital ou plutôt via les comptes courants des associés, etc.

Souvent, on préfère un capital très faible (~1k/associé, donc 3k au total dans ton exemple), et demander aux associés d'apporter le reste de la trésorerie via leurs CCA. C'est une situation beaucoup plus flexible, et lorsque la SCI aura du surplus de trésorerie (logiquement au bout de quelques années de location), les associés pourront se faire rembourser leurs CCA sans impôts (car c'est le remboursement d'une dette). Alors que si les associés ont apporté beaucoup de fonds en capital, pour récupérer ces fonds il faudra faire une réduction de capital (=acte juridique avec frais + impôt à payer sur la PV) ou liquider la société (non souhaitable, évidemment).

La solution via les CCA est plus flexible, mais elle est aussi un peu plus risqué si jamais les associés ne s'entendent pas bien entre eux, car la SCI ne peut pas obliger un associé à verser des fonds sur son CCA. Et l'associé peut obliger la SCI à se faire rembourser son CCA (il est possible d'atténuer ce risque via des clauses bien rédigés dans les statuts). Par ailleurs, si un associé verse davantage que les autres sur son CCA, il n'obtient pas de droits en plus sur les bénéfices futurs de la société. Non. Il a juste une créance plus importante sur la SCI.

La "reconnaissance de dette" des CCA se fait via la comptabilité de la SCI et les AG. Si les montants sont importants, il faut faire les déclarations 2062 pour se protéger d'un redressement fiscal.

Oui il faut que la SCI soit constituée avant de signer le prêt, car c'est la SCI qui emprunte.

SCI entre époux : Pour acheter la RP, c'est souvent une très mauvaise idée. Pour d'autres situations, à voir. Difficile de répondre juste "oui" ou "non".

À la suite de ma première déclaration, le comptable de JD2M me demande si je souhaite passer mes frais d’acquisition en charge ou bien les amortir ?
 
Apparemment ce choix est irrévocable et s’appliquera à tous les futurs logements.
 
Je dirais qu’il vaut mieux les déduire fiscalement et les reporter sur 10 ans non ?
Merci pour le conseil

Je suis tout à fait d'accord avec ta vision des choses (= les passer en charge). D'une part parce que sinon, tu en perds 15% (part non amortissable du bien), que les 85% restants ne seront récupérés que si tu gardes ton bien toute la durée d'amortissement (qui va généralement jusqu'à 50 ans), et d'autre part parce qu'avec la réintégration des amortissements au moment de la revente qui vient d'être mise en place, tu y perds encore plus.

Perso je suis extrêmement en colère contre ma comptable qui a fait le choix de les intégrer au prix du bien et de les amortir sans m'en parler (alors que j'avais demandé l'inverse). J'en suis à plusieurs bien en LMNP, et donc qui continuent à faire les frais de cette décision merdique. Et bien évidemment, ce n'est pas la comptable qui va rembourser la perte de plusieurs milliers d'euros que ça implique pour moi. Bref bref bref.

Le seul cas où j'ai vu que ça pouvait éventuellement être avantageux, c'est si on passe de LMNP à LMP (mais il faut que quelqu'un confirme) : apparemment on perd les charges qui étaient reportées, et donc dans le cas d'une personne qui a un résultat négatif, c'est plus avantageux de les avoir en amortissement plutôt qu'en charge. Mais vraiment, à confirmer.

On va probablement mettre un appart en LMNP cette année et il nous faut une agence pour le gérer parce qu'on sera vraiment loin
On a eu une première proposition où en gros la mise en place d'un locqtaire coûte +/- 1 mois de loyer et la gestion est à 7.5% du loyer. Je ne sais pas trop quoi en penser.
Vous avez une idée du bon tarif sur Paris ?

Est-ce que je peux avoir une location nue au micro foncier et une meublée en LMNP ?
Chaque bien étant détenu en propre, pas de sci, et pas de micro entreprise pour la gestion.

Oui, pas de souci. Je suis dans ce cas.

si c'est sans GLI j'ai plus ou moins ça aussi oui (entre 6% et 7%), c'est des tarifs assez standard je pense

7.5% HT ou TTC ?

Tu es sûr que c'est 7.5% du loyer uniquement ? Parfois les agences trichent un peu et tu découvres dans les CGV en réalité qu'ils appliquent leur taux de gestion sur les encaissements (donc loyer + charges + retenue sur caution etc).

 
Je me permet un petit up pour cette question, la discussion revient souvent pendant les repas    
 
Merci

bah oui je vois pas pourquoi ils ne pourraient pas démarrer un LMNP, peu importe qu'ils n'aient pas loué la maison ces dernières années le principal critère du LMNP c'est plutôt sur les revenus locatif (pas plus de 23k€/an et pas plus de la moitié de leurs revenus principaux, sinon ça passe en LMP)
lors de l'immatriculation inpi, pensez bien à mettre le début de l'activité LMNP avant les travaux, pour pouvoir les amortir