Ben pas vraiment, j'ai moins de 1m d'equity dans ma RP et 250k en cumulé sur mes deux locatifs.
J'ai donc plus de 75-80% en financier et suis bien moins fortuné que lui. Et clairement hors augmentation de ma RP qui est possible, je ne vois pas dans quel scénario j'augmenterais mon exposition à l'immobilier.

 
Ce melon.
 
C'est sur qu'en évacuant le medaf...

Je veux pas t'accuser de mauvaise foi mais prendre en référence le dow jones ça ne me parait pas pertinent, il n'y a pas eu de guerre sur le sol américain. Je ne sais pas si sur ton outil tu as les chiffres de la bourse de Paris mais ce serait plus fair. Encore une fois mon point c'est simplement la préservation de la valeur en cas de crise majeure affectant le pays, notamment un conflit armé sur son sol.

+1  
 
Il a fait quoi le DJ en septembre 2001 ?    

Pour ta répartition patrimoniale, ça n'a pas de sens de compter l'immo avec sa valeur nette d'emprunt. Ton exposition est sur la valeur brute
 
Si demain le prix de ton appart est divisé par deux, tu ne perds pas 500K€, mais bien "sa valeur brute" divisée par 2. Et pareil si ça monte

 
Je te laisse googler toutes les études UBS, JPM, GS sur les fortunes mondiales, par segment de fortune, par géographie, tu constateras qu'au dessus de $150m de fortune, le % d'immobilier chute très rapidement. C'est vraiment l'apanage des aisés de province, typiquement medecins spécialistes, petits entrepreneurs.
 
Encore une fois, si tu travailles la classe d'actif avec de gros changements, une équipe dediée, etc... c'est un métier completement différent. Je parle de l'investir de façon quasi passive.

 
Oui si tu es dans un pays ravagé par la guerre, en faillite, avec une devise qui s'écroule, le mieux est... toujours les actions mondiales ultra diversifiées en termes de devises et de business.
Ou effectivement l'or même si il se fait défoncer par les actions à long terme.
 
Mais l'immobilier en devise locale non, tu concentres le risque parpaing non assurable en cas d'évenement grave, le risque fiscal local car l'actif est préhensible, le risque systémique local d'expropriation par des communistes et le risque de devise locale soumise à des clowns politiques. C'est à peu près le pire je regrette. C'est un super actif quand tu es du coté des gagnants dans un pays puissant économiquement et/ou bien géré (US, Suisse), c'est plutôt risqué ailleurs et déconseillé.

 
Je ne conteste pas fondamentalement les chiffres vu que pour cette population, c'est principalement la valeur des entreprises détenues qui fait la valeur du patrimoine.
 
Mais :
 
- Tu sembles n'avoir aucune approche en lookthrough vu qu'il peut aussi y avoir pas mal d'immo dans les actifs des boites possédées
- Tu sembles n'avoir aucune approche de risque et de diversification des risques, vu que tu n'as pas réagi au terme Medaf  
- Tu n'as pas d'approche opportuniste, te contentant d'approches de type : Ah, le DJ a fait 9 % par an sur 50 ans, c'est donc un meilleur actif que l'immo, sans market timing
- Quand t'achètes une tour à prix cassé pour la réhabiliter et la commercialiser, t'es pas vraiment le petit entrepreneur du coin ou le médecin mais à te lire, personne ne possède d'immeubles de bureaux, les tours à NY ou à Dubail...
 
Bref, je m'étonne qu'on te paye aussi cher pour raconter qu'il faille uniquement investir dans 3 fonds de private equity et le reste en actions cotées.

 
Merci d'avoir partagé ton avis à ce sujet.

 
Ben non, ça me semble être intelligent de ne pas en "faire" au dela de sa RP.
Le taux d'immo dans les patrimoine tend vers 3-6% maximum à mesure que tu montes dans les patrimoines. Bien sur il y a des contreexemples mais la norme c'est plutôt d'en avoir très peu tant c'est une classe d'actif pas dingue, complexe et ultra risquée fiscalement.

Y'a bonne ambiance ici.

Y'a bonne ambiance ici.

Beau niveau de passivité-agressivité

 
Ce n'est pas faux. Ma mère possède quelques terres agricoles familiales, avec fermier. Le revenu net est faible, dans les 1% , mais sauf besoin extrême, je ne vendrai pas. Pour moi, la terre agricole a beaucoup plus de valeur que des métaux précieux. ça ne se mange pas, l'or.

 
Tes actions si elles commencent à sa vautrer tu peux les vendre et encaisser ta paume de 20/30% et ne plus y penser.  

 
Je ne conteste pas fondamentalement les chiffres vu que pour cette population, c'est principalement la valeur des entreprises détenues qui fait la valeur du patrimoine.
 
Mais :
 
- Tu sembles n'avoir aucune approche en lookthrough vu qu'il peut aussi y avoir pas mal d'immo dans les actifs des boites possédées
- Tu sembles n'avoir aucune approche de risque et de diversification des risques, vu que tu n'as pas réagi au terme Medaf  
- Tu n'as pas d'approche opportuniste, te contentant d'approches de type : Ah, le DJ a fait 9 % par an sur 50 ans, c'est donc un meilleur actif que l'immo, sans market timing
- Quand t'achètes une tour à prix cassé pour la réhabiliter et la commercialiser, t'es pas vraiment le petit entrepreneur du coin ou le médecin mais à te lire, personne ne possède d'immeubles de bureaux, les tours à NY ou à Dubail...
 
Bref, je m'étonne qu'on te paye aussi cher pour raconter qu'il faille uniquement investir dans 3 fonds de private equity et le reste en actions cotées.

 
Je comprends. Ceci dit j'aurais deux remarques. Est ce que ton raisonnement ne s'appliquerait pas plutôt aux ultra riches qu'aux riches classiques, je veux dire les personnes à 2-3m€ de net worth ? Je persiste à penser que l'immeuble de rapport à 1m€ bien placé est plus safe que ton placement en actions diversifiés. Le contrôle des mouvements de capitaux arrive plus vite que les expropriations. Autre point, ton titre de propriété, il est bien au chaud dans les archives du notaire ou aux hypothèques. Ton compte action, tu le retrouves comment en cas d'attaque informative massive ?
 
Autre point, mais sans doute aussi plutôt pour les riches classiques, tu peux bien plus facilement leverager ton investissement immo que ton investissement en actions.

L’intérêt de l’immo est pour moi avant tout l’effet de levier rendu aisé grâce a la nature des cash flow. Faire de l’immo full equity oui c’est un peu étrange à mon sens.

       
 
Y'a bonne ambiance ici.

Franchement avec 6 milliards en 2024 certes tu es à l'aise financièrement, mais c'est pas bon plus mirobolant, c'est même très lambda par rapport au gratin mondial.

Et encore, t'as pas vu le foutoir sur ton topic. C'est la foire sur HFR.

Les fameuses tours de Dubail  

Tu vas pas faire un peu d'immo ?

Ok ok, mais qui est le courtier de l'AV ?

Les fameuses tours de Dubail  

Bordel, le mec est de gauche mais il va prendre un contrat d'assurance vie luxembourgeois.

Pour t'aider à flipper sur les fameuses garanties luxembourgeoises :

https://www.latribune.fr/entreprise [...] 03900.html

Super, il t'a parlé de fonds que tu ne connaissais pas, donc ne relevant pas de la réglementation ESMA potentiellement. T'auras peut être du Madoff2024 dedans.

Ton "FO", il va probablement toucher en plus des rétros de ton assurance vie qu'il t'a fourgué, peut être même des rétros des fonds que tu vas mettre dedans.

T'as d'excellents contrats d'assurance en France, avec aussi des tas de supports performants.

Je te laisse googler toutes les études UBS, JPM, GS sur les fortunes mondiales, par segment de fortune, par géographie, tu constateras qu'au dessus de $150m de fortune, le % d'immobilier chute très rapidement. C'est vraiment l'apanage des aisés de province, typiquement medecins spécialistes, petits entrepreneurs.

Encore une fois, si tu travailles la classe d'actif avec de gros changements, une équipe dediée, etc... c'est un métier completement différent. Je parle de l'investir de façon quasi passive.

Oui même pour le perso ce qui est recommandé c'est pas plus de 10-15%. Quitte à louer en fait.
 

 
 
Sinon sur ta morale sur la gauche et la droite cher Patx, je vais payer personnellement plus de 11M€ d'impôt l'année prochaine, ma société a rapporté à l'état, entre les PV d'investissement, les cotisations et les impôts à la cession, probablement plus de 100M€ en 8ans. Je te propose donc de revenir me faire la morale quand tu auras rapporté à l'état un dixième de ça.

 
 
Mais du coup c'est quoi ta perspective d'investissement ?
 
Parce que bon, tu es childfree, écolo... même en vivant très largement tu as de quoi tenir jusqu'à la fin de ta vie sans trop de problème en bouffant le capital, non ?  
 
Ta copine va s'arrêter de bosser ?

Ok. Ce sont des deniers personnels qui ont financé ta structure ? D'où venaient les fonds ?

J'ai payé le dixième personnellement, je me permet de venir te faire la morale, puisque tu le proposes si gentiment

Non.
Pourquoi avoir des emmerdes ?
 

Pour faire quelque chose d'humain, d'utile à la société.
Loger des gens qui n'ont pas les moyens d'acheter.
Il y a peu de choses plus belles.
Evidemment je n'essaie pas de te convaincre, j'ai compris que tu etais un geek (pas péjorativement, mais dans le sens INTP quoi) detestant l'immobilier et sa "charge mentale"

Mais du coup c'est quoi ta perspective d'investissement ?

Parce que bon, tu es childfree, écolo... même en vivant très largement tu as de quoi tenir jusqu'à la fin de ta vie sans trop de problème en bouffant le capital, non ?

Ta copine va s'arrêter de bosser ?

Bordel, le mec est de gauche mais il va prendre un contrat d'assurance vie luxembourgeois.

Pour t'aider à flipper sur les fameuses garanties luxembourgeoises :

https://www.latribune.fr/entreprise [...] 03900.html

Et encore, t'as pas vu le foutoir sur ton topic. C'est la foire sur HFR.

Bah t'es bien de droite et t'utilises la sécu, les congés et je suis sur qu'en tant que raciste ça t'arrives de manger exotique ou même de parler a des gens de couleurs.

Blablabla....non je choisis pas des Av au lux pour ça simplement que mes av fr sont adaptés aux épargnants français et pas aux gens fortunés. Je vais payer autant d'impôts, le but est simplement d'avoir une offre adaptée à mon patrimoine, entre autre sur la liberté d'investissement ou sur les garanties. Si il y a un "haircut" de l'épargne ou l'ISF je suis résident fiscal français, tout ça sera déclaré, je paierais comme tout le monde.
 
Et non le FO ne touche pas de rétro à moins d'être dans l'illégalité vue que c'est spécifiquement écrit dans le contrat qu'ils doivent déclarer les commissions et rétro qu'ils touchent. Et ils m'ont d'ailleurs plusieurs fois prévenu que sur d'autres produits, qui ne m'intéressent pas, il y avait des frais de leur part.
 
Les fonds ça sera du Tikheau,Ardian, Eurazo et co (fond fr justement) , ca sera pas plus de 10% du capital...donc garde tes remarques débiles pour toi.
 
Sinon sur ta morale sur la gauche et la droite cher Patx, je vais payer personnellement plus de 11M€ d'impôt l'année prochaine, ma société a rapporté à l'état, entre les PV d'investissement, les cotisations et les impôts à la cession, probablement plus de 100M€ en 8ans. Je te propose donc de revenir me faire la morale quand tu auras rapporté à l'état un dixième de ça.
 
Ha ouai si tu avais regardé aussi FWU a pus lever le gèle de ses fond au début du mois ;-)
 
Merci

 
Utiliser un ton narquois et avoir une méconnaissance totale de la réglementation luxo...
 
Je t'invite à te renseigner sur le triangle de sécurité mis en place dans ce pays. Les fonds sont sous gestion dans un établissement bancaire à part et verrouillés en cas de défaut de la compagnie, si faillite, les contrats se retrouvent transférés chez un autre assureur.
 
Je comprends que ça puisse défriser le pinard saucisson moyen.  
 

 
Le premier truc que tu fais, c’est de placer ton pognon à l’étranger
Le premier truc que tu fais, c’est d’opter pour un cadre fiscal spécifique
Le premier truc que tu fais, c’est d’avoir une approche purement financière pour ta nouvelle richesse
Le premier truc que tu fais, c’est d’essayer de contourner sapin 2
Le premier truc que tu fais, c’est de ne pas faire travailler les français avec ton nouveau patrimoine
Le premier truc que tu fais, c’est d’interdire aux autres de te faire la morale parce que tu es maintenant plus riche qu’eux ou que tu tentes de jouer à celui qui a la plus grosse.
 
Tu as raison, ce n’est pas un rapport gauche/ droite, c’est juste une question de moralité en fait.

 
Le premier truc que tu fais, c’est de placer ton pognon à l’étranger
Le premier truc que tu fais, c’est d’opter pour un cadre fiscal spécifique
Le premier truc que tu fais, c’est d’avoir une approche purement financière pour ta nouvelle richesse
Le premier truc que tu fais, c’est d’essayer de contourner sapin 2
Le premier truc que tu fais, c’est de ne pas faire travailler les français avec ton nouveau patrimoine
Le premier truc que tu fais, c’est d’interdire aux autres de te faire la morale parce que tu es maintenant plus riche qu’eux ou que tu tentes de jouer à celui qui a la plus grosse.
 
Tu as raison, ce n’est pas un rapport gauche/ droite, c’est juste une question de moralité en fait.

On voit donc que l'injonction d'être quelqu'un irréprochable échoit forcément à ceux se déclarant de gauche. La droite pour toi peut être totalement amorale pourvu qu'elle s'enrichisse, même sur le dos des autres. C'est un bel aveu.

Ah mais il existe des tas de gens riches qui ont leur entreprise en France, essayent de la développer, essayent de continuer d’œuvrer au mieux pour leur pays et pour qui, placer son pognon au lux n’est pas le premier acte.