Reprise du message précédent :
J'ai remonté quelques pages mais je ne vois rien sur les évolutions du LMNP en 2025. J'avais vu qu'ils supprimaient le BIC, mais j'ai lu quelques articles qui parlent aussi de supprimer la possibilité d'amortir le bien, dès 2025. Je ne trouve pas la loi associée.
Est ce que ça vous parle ?
 
Et merci beaucoup pour ce comparatif. Je voulais changer JDM car trop cher.
 

Plus de BIC donc plus d'amortissement, les 2 sont liés
Il n'y a pas encore de loi puisque ça sera discuté dans le projet de loi de finance 2025
Il y a tout de même un amortissement de 2% dans le projet pour les locations longues durées

Pour ceux qui ne déclarent pas au réel, le forfait d'abattement passerait à 40%, au lieu de 50%

Mais tout ces paramètres feront l'objet de discussions au parlement

Un expert de l'immobilier nous montre ses investissements - Analyse de patrimoine

https://youtu.be/paz--TK6H_c

Comme il dit, ça fait des années qu'on parle du LMNP... Toujours rien en vue, alors profitons-en  

 
Pas sûre de saisir. Il me semblait pas que j'étais en BIC et pourtant j'amorti le bien.
Rassurant que ça soit encore "en discussion", comme tous les ans finalement.

 
J'ai un investissement en vue pour fin d'année. Ça me ferait mal au luc si l'amortissement saute en 2025  

https://www.latribune.fr/entreprise [...] 08599.html

faut vendre avant le 31 décembre alors ?  

Ou dans 25ans+
C’est pas voté encore mais qui s’y opposerait ?

Mais il n'y aurait que ce calcul sur la plus value qui serait modifiée ?
Si c'est ça,  c'est un moindre par rapport au big bang qui était annoncé

Oui on se dirige vers ça, ce qui est effectivement pas si mal.

 
J'ai du mal à imaginer la mise en place.
 
En gros, j'achète un logement 100k.
En LMNP, je vais amortir disons 40k sur 10 ans.
 
Je revend mon logement 100k.
Je vais donc être taxé sur une base de plus value de 140k ?
 
Et il se passe quoi si je fais du non meublé pendant 2 ans avant de le vendre ?

 
40k€ plutôt.. moins les abattements (30% assiette IR, moins pour les PS..)
 
Et si tu arrêtes le LMNP les amortissements déjà réalisés depuis le 01/01/25 sont malgré tout déduits lors de la vente.. (edit: + les amortissements avant 2025 on dirait, cf. + bas)
 
Je vois pas du tout en quoi cette mesure va encourager le non meublé en revanche ou décourager Airbnb.. c'est juste la suppression d'une niche pour remplir les caisses..

Et il se passe quoi si tu arrêtes le LMNP une fois amorti et tu en fais ta résidence principale ?  

Ou, plus accessible, si tu le repasses en location nu quelques temps avant de le vendre (de toute façon il faut enlever les meubles pour la vente généralement) ?

 
Je me pose la même question.. il doit y avoir un délai mini pour "effacer" le statut locatif ou secondaire et la fisca qui va avec..et bien sûr il faut pouvoir prouver que c'est la RP.

Ouais, ça reste pas ouf quand même. Sauf à se dire que le bien a vocation à rester dans la patrimoine à vie. Et quid de la succession ?

 
et euh, tu vis où?

le Airbnb en IDF c'est la cata cette année.
 
Pas merci les JO

 
Il suffit de baisser les tarifs... C'est toujours mieux que vide.
 
Après moi quand je baisse trop (je suis pas en RP) j'attire des profils pas tops...

 
Voilà. Quand je baisse trop, j'ai des putes

Et si tu montes, elle te fait un prix ?

 
   
 
Tu peux aussi mettre une durée limite de séjour et réservation instantanée uniquement pour les profils sans avis négatifs. Ca limite un peu la casse.
 
Mettre des réducs au mois, pas mal pour les gens en stage/alternance ou qui viennent d'arriver dans la région.
 
Mais sinon oui hors saison et zones touristiques c'est délicat et baisser les prix ne marche pas à 100%.

 
Le truc c'est que j'ai l'impression que Airbnb tu as la même sécurité que si un locataire en bail "standard" te fais un sale coup, c'est à dire kedal
 
Moi je questionne jamais les gens je trouve ça grossier. Mais j'accepte pas en général les profils sans avis qui viennent d'être créé et récemment j'ai refusé un mec qui réservait pour sa "soeur"  

Selon le texte actuel du PLF, on ne peut pas effacer le statut. Tous les amortissements passés doivent être réintégrés.
Cela revient, en pratique, à un changement de fiscalité qui s'applique potentiellement sur de nombreuses années en arrière, tout en n'étant pas qualifié de "rétroactif".
Un beau tour de passe passe, qui dans certains cas annule tout les gains du placement, voir procure un rendement négatif...

 
Comment le sais tu ?  

 
  En effet
 

 
https://www.assemblee-nationale.fr/ [...] c179428431
 
Pas de mention d'amortissements "à compter de 2025" donc ça serait rétroactif...
 
En revanche passer en RP doit être possible, vu que la vente de la RP est exonérée.. Il faut juste que ça soit vraiment la RP et pouvoir prouver.

Au delà du débat sur le bien fondé de l'article en question  il est très complexe pour un investisseur de voir les règles changer sur des choses déjà validées dans des déclarations précédentes.
Le gouvernement en espère 200 millions de gains. Pourtant cela va probablement faire chuter encore le nombre de transactions car les propriétaires vont attendre en jouant sur l'abattement sur la durée et cela fera donc moins de droits de mutation.

 
Oui plus personne ne va vendre
c'est d'une débilité sans nom
 
Exemple illustratif
j'achète en 2015 pour 400k avec 400k de dette.  
Mon comptable me fait amortir suivant les règles comptables. J'amortis donc (au hasard) 200k en 10 ans.  
 
2025 je revends pour 350k. Il me reste 250k de dette. Jai donc 100 d'equity.
PV: 350-400-25k de FDN+200=125k
Je paie 36% de cela en impot (hors abattement) soit environ 45k d'impot alors qu'en réalité jai perdu 75k sur l'investissement.
On paie du vrai cash sur une PV virtuelle alors qu'en réalité on est en MV.
 
Si encore les 200k amortis m'avait fait économisé des impôts, mais ce n'est même pas sûr car j'ai très bien pu amortir même sans en avoir besoin pour payer 0 impots sur les loyers (en fonction des autres charges).
 
C'est totalement surréaliste.
 
Ma compréhension est elle correcte (jen ai peur) ?

Une petite SCI à l'IS qui détient pour le moment un petit studio sur Paris qu'on loue sur airbnb depuis novembre dernier
Avez vous un bon plan comptable pour remplir les paperasses une fois par an ? Je vois des tarifs " à partir de 1500€ pour sci à l'is " , c'est quasi 20% de mon CA annuel lol  

Le problème principal est en effet le changement avec conséquences rétroactives, potentiellement sur toute la durée de l'investissement.
Je ne suis pas sûr que cela fasse chuter le nombre de transactions, au contraire: vu que l'investissement LMNP se retrouve amputé de son principal avantage, cela signifie que l'interêt pour les investisseurs est bien plus faible. Du coup, à quoi bon garder dans son patrimoine un actif, qui grève la capacité d'emprunt, si il ne permet même plus un retour sur investissement, tout en faisant toujours porter les mêmes risques sur l'investisseur (dégradations, impayés, sinistres...). Autant se débarrasser au plus vite du bien.
 
En ajoutant le "signal" du législateur qui n'hésite pas à changer les conséquence fiscales sur toute la durée d'investissement (donc sans limite de temps dans le passé), globalement le message est que l'investissement locatif est financièrement très risqué. En conséquence, je pense que le nombre d'investisseurs prêts à acquérir de l'immo va se réduire très significativement, et donc la vente se fera vers des occupants.
 
Ca ne met pas plus de logements sur le marché, mais ça réduit la part de locatif. En retirant les investisseurs individuels du marché, le prix de l'immo devrait continuer de chuter. Peut-être est-là le réel souhait du gouvernement?
 

Oui, c'est bien cela. Même sans revalorisation négative, la conséquence financière peut être négative. Comme ce que l'on reporte d'une année à l'autre c'est le déficit au global (charges + amortissements), on se retrouve forcément à avoir utilisé une part d'amortissement alors que parfois le même résultat aurait été obtenu en utilisant uniquement les charges (par exemple: les frais d'acquisition permettent, à eux seuls, de neutraliser le résultat fiscal pendant quelques années).
D'où, effectivement, au moment de la vente, une plus-value "virtuelle" taxée, tout en n'ayant pas pu utiliser pleinement le report des charges.
En termes de conséquences rétroactives, tout en n'étant pas officiellement une mesure fiscale rétroactive, c'est effectivement très bien fait.
 

 
Tout d'abord, l'amortissement accordé par le fisc actuellement et une hyper niche fiscale.
Double avantage, puisqu'on déduit non seulement des amortissement + on déduit un abattement sur 22 ans pour le fiscal et 30 ans pour le social.
 
 
D'autre part, un bien s'amorti sur 30 à 40 ans et non sur 10 ans l'amortissement fiscal correspond à la durée de vie d'un bien.
En outre, on ne peut pas amortir sur la totalité du prix d'achat d'un bien puisque ce dernier est inévitablement assis sur un terrain qui lui n'est pas amortissable, on évalue souvent le terrain à 40% du prix d'achat soit 60% est amortissable.
 
Si cette réforme fiscale voyait le jour, dans le cadre d'un nouveau projet il est donc inutile de calculer les amortissements puisqu'il faudrait les réintégrer pour l'assiette de la plus value taxable.
 
Il sera normal que cet abus fiscal de double déduction soit supprimé.
 
 

on va se rapprocher du LMP avec cette réforme.
 
vivement la conclusion qu'on puise se projeter un minimum. Le flou est pénible.

 
Et bien qu'on arrête d'amortir le bien à partir de 2025 pour calculer le profit ou la perte chaque année pour aligner ça avec le vide.
Et en contrepartie qu'on ait l'option de taxer le profit du meublé et du vide à la flat tax plutôt qu'à PS+TMI, comme pour les dividendes de GOOGLE.
 
C'est assez simple en fait.

Actuellement il n'y a pas besoin d'un nouveau projet: c'est dans le PLF actuel.
Pour ce qui est de ne plus calculer les amortissements, je ne suis pas sûr que cela soit possible. Le LMNP au réel implique, il me semble, nécessairement la prise en compte des amortissements.
Pour les futurs investissements, il serait judicieux de pousser au maximum les durées d'amortissements, mais jusqu'à combien? Il semble peu probable, par exemple, que le fisc accepte un amortissement de l'installation électrique sur 50 ans. Et pour les investissements déjà en cours, les grilles sont figées: on ne peut pas changer une grille d'amortissement en cours de route.
 

Ca n'est pas un "abus fiscal", mais un avantage fiscal, qui a été sciemment accordé par le législateur. Dans l'esprit, on pourrait se dire qu'effectivement c'est trop avantageux, et que cela devrait être aligné soit sur la location nue, soit sur le LMP. Le point le plus problématique n'est pas une changement pour l'avenir, mais que le changement impacte des investissements qui sont en cours depuis plusieurs années.
Cela aurait semblé bien moins problématique si le PLF prévoyait la réintégration des amortissement dans le calcul de plus-value à partir de 2024 ou 2025. Là, c'est depuis toujours.
 

 
C'est possible. En fait il y a deux solutions je pense :  
 

• vendre ou renoncer à investir => plus de logements sur le marché et marché locatif plus réduit. Donc ça va baisser les prix d’achats mais accentuer la tension sur le marché locatif
• garder et continuer le Airbnb à donf pour "utiliser" au mieux l'amortissement qui tombe tous les ans et éventuellement garder jusqu'à abattement total

En revanche en aucun cas cela ne va diminuer "les incitations économiques en faveur de la location de courte durée et à [...] les tensions sur le marché locatif" comme le prétend la loi. A moins que ça ne soit intéressant de passer au non-meublé ?
 
Accessoirement, étonnant que ça soit LR, LE parti des retraités multi-propriétaires, qui lance ça.

regarde comptalib, qlower

 
 
Intuitivement en écrivant ce post je pensais effectivement que la conservation permet d'aller chercher les abattements pour durée de détention et j'en ai déduit que le marché allait bloquer à cause de cela. Les conclusions après avoir posé quelques calculs ne sont plus si évidentes.
J'ai posé un exercice un peu macro qui comporte peut être quelques inexactitudes mais cela aide à se projeter. Je pars d'un bien qui est en location depuis début 2018.
Situation actuelle avec une vente en Janvier 2025. Prix de vente de 220K€ pour un coût complet initial de 190K€. CRD de 126K( Apport de 5K).  
Je suis imposé sur 30K€ au taux moyen de 33,35% et je repars donc avec 84K de liquidités ( environ 9K d'impôts sûr PV).  
Situation avec la réforme. Je repars des mêmes hypothèses mais j'injecte un amortissement moyen de 8,5K par an. J'ajoute donc 60K d'amortissement et je suis imposé sur un peu moins de 90K€. Cela me donne donc 20K d'impôts en plus et je ressors avec 64K de liquidités.  
J'ai tiré la simulation jusqu'à 30  ans de possession. L'écart entre les deux simulation continue d'augmenter jusqu'à presque 28K d'écart d'impôts avec une stagnation entre 12 et 18 ans de possession  puis rediminue avec un effet nul aux 30 ans logiquement.  
 
De façon  relativement constante cela donne entre deux ans et demi et 3 ans de décalage pour que le nouveau scenario rattrape la situation actuelle sur les 20 premières années . En d'autres termes à prix de vente identique je récupérerai sur le second semestre 2027 ce que je pourrai avoir en vendant en Janvier 2025 sur la base du scenario actuel.  
 
Avec cette réforme je pense pouvoir tenir une fois les 20K à 30K d'impôts pris en compte en sortie de flow car le cash flow continue d'augmenter tous les ans même dans cette nouvelle hypothèse avec un écart faible entre les deux ( 1,5K par an).  Simplement je repars 3 ans en arrière.  
 
Par contre, si les autres réformes étudiées du rapport sont prises en compte et ajoutent de l'impôt direct tous les ans de façon très significative je pense que je vendrai car l'impact sera trop important  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
C'est bien un abus fiscal, le bien bénéficie déjà d'abattement pour durée de détention.  D'autre part dans la fiscalité d'une entreprise commerciale ou artisanale l'amortissement des biens et matériels vient réduire la valeur nette comptable qui lors d'une revente provoque une plus value  Prix de vente - Valeur nette comptable.
 
Le PLF 2025 n'existe pas, il vient tout juste cette semaine arriver en conseil des ministres.
Le PLF doit passer au parlement, puis au sénat et revenir au parlement fera l'objet amendement et fera vraisemblablement l'objet au final d'un 49.3 sur un texte amendé.
 
Les règles d'amortissements même si elles ne sont pas précises dans le code des impôts, le fisc sa grille applicable un contribuable ne peut pas parce que cela l'arrange d'appliquer un taux plutôt qu'un autre.
La possibilité de déduire des amortissements sur un exercice fiscal d'une location meublée est une possibilité assez récente une dizaine d'année, ce que j'ai pu trouver.
 
d'une part on déduit un amortissement pour le revenu locatif
D'autre part, on déduit une seconde fois, un abattement pour durée de détention.
 
çà fait bien double déduction, depuis environ 10 ans. (du moins ce que j'ai pu trouvé Article 39 C)

Sur le fait que le régime LMNP soit étrange, nous sommes d'accord. Il n'en reste pas moins que c'est un avantage fiscal, et pas un abus fiscal. Il me semble que ce régime date de la fin des années 40, on peut difficilement dire que les investisseurs abusent d'un système que le législateur n'aurait pas prévu: Le parlement a eu 60 ans pour changer le régime.

Fondamentalement, je comprends bien la nécessité d'augmenter les recettes fiscales. Mais j'aurais trouvé plus transparent que mon IR augmente de 10% plutôt que de me trouver face à un changement dont les effets sont rétroactifs.
C'est en tout cas ce qui est prévu dans le PLF 2025, qui m'a tout l'air d'exister  

Moi c'est l'inverse. Psychologiquement je vivrais plus mal un IR en hausse que des hausses de dépenses plus ou moins masquées en aval. Comme quoi ça dépend des gens.
 
Mais je suis d'accord qu'avec leur usine à gaz :
- Ils vont bien faire travailler les comptables.
- Les résultats finaux ne seront pas ceux escomptés, comme à chaque fois qu'ils pondent un truc alambiqué (recul des ventes, des mises en location, etc.).