Reprise du message précédent :

Fusionné.

Y a moyen Sud 92, Châtenay côté Plessis,  Le Plessis lui-même ou Fontenay, sinon peut-être plus au Nord vers Rueil, mais je connais moins.

Fusionné, j'aime bien suivre l'actualité parisienne  

Ras le bol des remarques alakon sur les taudis, les niches pour chiens ou les chambres de bonnes vendues 10 fois le prix pratiqué en province. D'où CE topic. Qui n'empêche personne de suivre l'actualité immobilière de Paris et sa couronne....
Bizarre que tu te manifestes simplement aujourd'hui  

 
Idem, un peu dommage de séparer les deux.

Suffit de sanctionner les gros lourds qui se moquent de Paris.

On pourra vite de nouveau cohabiter.
On ne va pas faire la ségrégation à cause d’eux.

Drapal

Je suis vraiment un novice dans le monde immobilier, donc je viens auprès de vous pour apprendre  

Je souhaite réaliser ma première acquisition immobilière au S1 2025.
Il s'agira de ma RP que j'achèterai à Paris pour y vivre. Aucune location.

Profil :
- 30 ans
- Cadre dans la finance
- Salaire fixe mensuel net (avant IR) à 5,9k€
- Bonus brut annuel moyen de 2022 ; 2023 et 2024 : 55k€
- Aucune dette en cours
- Patrimoine net actuel de 510k€ (cf. signature pour la répartition => que du financier)
- Achat seul
- Loyer mensuel de ma location actuelle : 990€ (25m^2 dans le quartier de Ternes, loué à nue) + 35€/mensuel d'électricité en moyenne

Cahier des charges :
- Localisation de la RP à Paris
- Budget maximum pour la RP standalone : 500k€
- Surface minimum : 35m^2 (pas besoin de beaucoup d'espace pour vivre)
- Très bon état minimum (pas envie de subir la charge mentale d'effectuer des travaux)
- Présence d'une baignoire dans la salle de bain (rare à Paris pour cette superficie, j'en conviens)
- Quartier "safe" et si possible commerçant. Je m'en fiche du prestige des monuments dans les environs

Emplois-Ressources préliminaire :
- Ci-dessous une première version de "l'emplois-ressources" à date. A noter que le PEI augmentera de 15k€ en janvier 2025 suite à l'intéressement. Je réduirai donc du même montant la poche du fonds € utilisé dans la partie "ressources"
- Le CTO utilisé dans la partie "ressources" sera arbitré entièrement en fonds monétaire vers fin janvier 2025 pour stabiliser l'apport
- La part de l'equity peut sembler élevée par rapport à la dette mais cette acquisition va me permette également de repondérer la partie risquée de mon patrimoine. Actuellement, 17,6% de mon patrimoine est "safe" (livrets, fonds monétaires, etc.). Demain, post-acquisition de ma RP, ce taux (en vision "patrimoine brut" instantanée) passera à c.53,6%
- Pas de ligne "travaux" dans la partie "emplois" car, comme souligné précédemment, je ne veux pas vivre cette charge mentale (quitte à me faire un peu saigner sur le prix d'acquisition)
- Cet "emplois-ressources" mène à un montant de dette de 344 714€. Avec un taux de 3,45% (pris en hypothèse) et sans considérer l'assurance, cela revient à une mensualité de 1 716,49€, soit 29,1% de mon salaire fixe mensuel net (avant IR)

Merci si vous avez des conseils  
Evidemment, je cherche dans le quartier de Ternes en priorité par biais  

Quelques tâches :
 
(i) asi77.free.fr, modeliser ce fichier finement afin de comprendre le cout des charges de copro, les frais de notaires, la TF, le tableau d'amortissement de l'emprunt, l'impact du cout de l'assurance obligatoire de ton projet.
 
(ii) Reflechir au sujet de cette absence de budget travaux : c'est souvent ainsi que l'on valorise un bien, que l'on installe un baignoire dans un bien qui n'en a pas, etc... Une baignoire c'est 2m2 au sol vs. 1m2 pour une douche donc ça "coute" 12k étant donné le m2 perdu. Une exigence couteuse.
 
(iii) Forger des relations avec des AI, prendre le temps de rencontrer, expliquer le projet, avoir acces au off market ainsi : ce qui est sur lbc, seloger, etc... sont les rebuts du off market.

Merci pour ton retour  

Je vais essayer de peaufiner en conséquence

Qu'appelles tu "AI" ? (je n'ai pas les codes de l'immobilier)  

Je suis à Chatenay limite Plessis /Sceaux, pour avoir pas mal cherché à l’époque, je n’ai trouvé nulle part en IDF un rapport qualité/prix/ localisation pareil. Arboretum, maison de château Briand à coté    RER/Velo a 20 min de Paris    C’est safe, bien fréquenté, Sceaux juste à coté c’est canon  

On est voisins . Évidemment que je promeus ce coin, il est très bien.

 
agent immo
 
je trouve que c'est violent de ponctionner 100k€ d'épargne cto pour de l'immo fr qd même
dans ton cas p-ê worth it de rester localooser jusqu'à trouver une dame avec qui acheter à 2

T’es vers où exactement ? (Mp si tu veux)

Story of ma life  

Malheureusement, le fait de trouver une femelle pour acheter à 2, en redevenant célib today fait que l'arbitrage devient subtil  

Me faut 5-7 ans seul dans mon appart pour rentabiliser le fait de devoir changer d'appart avec une meuf ...

Putain

Ca va devenir ton invest locatif ; on a tous un locatif dans notre patrimoine qui était notre RP pré-achat en commun avec madame... le mien est un T3 sans charme en frontière genevoise coté français.
J'étais déja en relation avec elle depuis 3 ans mais elle ne voulait pas encore acheter, pour elle achat = fonder une famille juste après.

La réalité est qu'il faut 5-7 ans de détention mais que l'équation de rentabilité est très différente selon les types de biens. Dans mon cas : valorisation stagnante pendant 12 ans donc largement perdant vs. inflation, en revanche rendement de 6% p.a. "net" via l'ancien dispositif LMNP avec amortissement. Je vais le garder très longtemps afin d'esperer ne pas payer de PV à la revente, le jour où de la vente. Pour le moment, il livre ses coupons de 1.7k par mois gentiment.

Dans ton cas, à Paris, l'idée sera plutôt de parier sur l'appreciation du foncier supérieure à l'inflation à horizon long terme, le rendement sera naze une fois loué quand tu acheteras avec quelqu'un. Sauf si tu fais de l'airbnb si encore possible/intéressant.

 
si on oublie la circulation HORRIBLE oué

Dans quelles rues cette circulation horrible ?    

Hé bien on est 3  

Free-riders

- pourquoi ne pas faire une recherche SeLoger sur tout Paris et voir que il y a 180 apparts entre 320.00/ et 350.000 qui font entre 32 et 37m2

Et limiter le budget
Ce qui te fera garder ton épargne

https://www.seloger.com/list.htm?pr [...] G-LISTpg=3

La baignoire : Amha ou lie ce critère trss tess limitant surtout dans un 2p (et encore plus un refait)

Pas avoir peut des petits travaux quand même

Tu te prive de bizarreries du genre :

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 225343.htm

n'empêche ta une baignoire.

Et avec légers travaux de rafraichissement comme on dit

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 640877.htm

 
L'appartement dans le 5eme est rue de l'arbalète. J'ai habité dans cette copro quand j'étais étudiant. Fonce (ça fait un peu loin du 8eme où tu dois bosser j'imagine si tu es dans la finance).
 
Ça donne sur une double cour en enfilade, très agréable et calme. Il y aura peu de passage.

Au départ plutôt indifférent, mais maintenant que la séparation est faite je vote pour rester ainsi.
C'est quand même un marché à part, avec ses spécificités, et suffisamment important pour mériter son topic dédié.
Ce qui ne doit pas interdire quelques cross-topics réguliers pour signaler des discussions d'intérêt.

Beau projet. Tu as tous les voyants au vert pour que ça se passe bien.
Crée-toi un compte castorus et une alerte jinka pour te faire une idée de la gueule du marché, et ça roule.

Calme + emplacement dans Paris = priceless

Après on a pas les mêmes critères a 30 ans.

(Notamment sur l'aspect travaux , je conçois tout a fait , je vais pas faire comme grenouille bleu , mais apres avoir fait ça 2x tu vois les choses bien différemment)

Dans ma liste citée j'ai pas mis mais je suis sur qu'il faudrait a free-riders ce genre de bien avec 10m2 de plus (tout propre/bien situé , le même genre en 30m2 serait en effet a 500.000.)

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 611109.htm

Y’a quasi 0  circulation dans ma rue, j’ai une vue dégagée sur la nature et en fais tout en vélo. Pas l’impression que la circulation soit pire qu’ailleurs.

 
Ça permet de se faire de l'XP pour de plus gros projets. Dans son milieu pro, il doit avoir des collègues qui peuvent lui recommander une entreprise sérieuse en TCE.
 
La salle de bains en faux marbre qu'on voit partout...

Ça ne me choque pas, ce n'est qu'une petite partie de son exposition qui reste encore majoritairement actions, et il rééquilibre son patrimoine.
Je suis d'ailleurs en train de faire un move similaire :
- endettement proche du taquet
- liquidation des AV et des CTO pour l'apport
- mais je conserve PEA et PER (j'aurais été prêt à les sacrifier aussi si le projet l'avait nécessité, au final soulagé que ça ne soit pas le cas).

Drap

 
Pour alimenter le topic, discussion avec un collègue avant-hier. Avec un budget de 1,7 million (hors FDN) et trois enfants, vous iriez où dans Paris ?

 Faudrait sortir de ton Metaverse de temps en temps  

Après le nouvel achat je suis vraiment pas sûr de mettre mon anicienne RP en location.
 
Les arguments pour la mise en location :
- un certain attachement affectif à cet appart, envie de le garder
- aspect patrimonial, une petite surface dans le 5e c'est un must-have (p.ex. pour y loger les enfants plus tard), autant garder celle que j'ai déjà plutôt que de vendre et en racheter une plus tard en payant deux fois les frais associés
- si je vends courant 2025 ce sera probablement au pire moment, point bas du marché avant la remontada
 
Les arguments contre :
- pour l'achat de la nouvelle RP j'ai mis en apport quasi toute mon épargne liquide, il m'en reste mais relativement illiquide, je serai content d'avoir à nouveau du cash dispo en cas de souci
- en vrai j'ai envie de réinvestir la vente direct en CTO sur ETF World + CL2
- les emmerdes potentielles du statut de bailleur, je suis beaucoup plus à l'aise avec l'épargne financière
- la mauvaise rentabilité locative parisienne (surtout sur un bien qui n'a plus d'emprunt en face)
- les travaux nécessaires pour le remettre en état d'être loué (travaux à prévoir aussi pour le mettre en vente mais moins complets)
- mon nouvel achat va remonter la part d'immo dans mon patrimoine, je ne veux pas qu'il devienne déséquilibré dans l'autre sens

M'enfin mais non, on est tous dans le cas qu'il cite  

16eme vers La Muette.
De quoi se loger dans 140m2 environ.

Tout pareil  

Merci beaucoup pour vos 1er retours  

Je vais lire tout ça  

Intéressant les alertes oui, je n'y avais pas pensé

 
J'ai répondu 16eme effectivement, vers rue Lévis (voire Batignolles sous réserve de réunir deux appartements pour avoir la surface suffisante) ou 5eme vers Saint Victor (pas impossible de trouver pour ce budget).

Je ne peux que confirmer   Très bien en famille IM car : accès à des commerces de qualité, à de bonnes écoles privées ET publiques, à des parcs, chemins, au bois (accessible à pied/en vélo/avec poussette car le périphe est enterré sur cette zone), à des centres sportifs de très grande qualité, et sortie rapide de Paris pour rejoindre l'ouest les weekends. Peu touristique et peu de résidences secondaires donc quartier 'vivant' fait pour ses habitants et non pas pour des gens de passage, mais bien rempli d'expats (d'ambassades et de gros groupes), donc avec une bonne richesse culturelle. Paris IM est assez compliqué avec des enfants, et ce coin est sûrement l'un des plus simples.

Bonus : le rapport qualité/prix est intéressant à mon sens comparé à d'autres coins IM, avec un immobilier et des copro de qualité. Et beaucoup d'appartements familiaux, donc facile à trouver, même si dans certains micro-quartiers comme la Muette ou Victor Hugo il faut être + réactif.

PS : j'ai vu ton MP, je n'ai pas encore pris le temps de répondre

Pas trop le choix plutôt que d'envisager le 16eme... que perso je déteste mais pour une grande surface, c'est ça ou rien

 
140m2 à la muette c est assez loin de 1.7 apres travaux.
Faut compter c15k du m2 pour un bien familial de qualité standard.
Et 20k m2 si tu veux qq chose de prime.

Cela étant je suggère que les deux topics s'ajoutent mutuellement dans la liste des "sujets à lire" en haut de page, sinon c'est galère pour s'y retrouver.

Oui il y a Muette et Muette. On peut avoir ces prix du côté de la maison de la radio, sur de grandes artères ou dans des immeubles de mauvaise qualité. Et encore, la zone sur les maréchaux derrière le musée Monet reste très chic : ambassade de Monaco, délégation de Corée auprès de l'OCDE, immeubles Walter, etc. Sans parler de la délégation US auprès de l'OCDE mais c'est côté avenue Raphaël. Et bien sûr l'OCDE. Tout ça amène pas mal de beau monde avec de gros moyens.

 
Je me satisferais de 125 dans cette configuration (les architectes disent que le confort minimum c'est 25 m2 par personne).
 
Le 16eme arrondissement est très minéral. J'aime bien la monumentalité  haussmannienne, mais pour vivre je préfère les coins à l'esprit plus village (je vis dans les Batignolles). C'est pour ça que Lévis m'irait plus, avec des appartements de taille familiale. Ou alors le 5eme, surtout si pour le budget indiqué on a finalement pas grand chose dans le 16eme.