Reprise du message précédent :

   
Je sais bien que c'est pas pareil (même si ça a quand même un rapport).
J'explique juste que c'est ça qui m'a fait penser à l'idée  

pour l achat de la maison au nom d une autre personne voila comment ca va se passer.
exemple
la personne va vendre sa maison 1 000 000 elle achete la maison a ton nom. tu ne declare rien. Le fisc s en apercoit il ne fera rien il va attendre un certain nombre d année voir meme jusqu au deces pour denoncer la donation et la il te taxera non pas sur 1 000 000 mais sur la valeur actuel de la maison par exemple 1 500 000 si la maison a pris de la valeur.

En fait, c'est meme simple: en general, un appart, ca se loue moins cher que les interets a verser (et je ne parle meme pas des remboursements, juste des interets). Donc ca signifie qu'acheter l'appart et le louer a sa mere, ca revient a transferer directement le prix du loyer de la poche de la mere a la poche de la banque, pour payer UNIQUEMENT les interets.
Et a part ca, le fils doit payer le capital.
 
Donc c'est une super idee, ca permet que le fils paye l'integralite de l'appart de sa mere (mais ca c'est pas perdu parce que sa mere a recupere l'argent), et qu'en plus sa mere doivent payer un loyer. Tout benef, puique la perte globale se monte chaque mois au montant du loyer.

chting j'viens de trouver une autre idée 100% nickel 0% de perte 100% legal !
 
Mais pour cela j'ai besoin d'une personne qui viens de gagner au loto !  
 
Imaginons mon pere vend sa maison
Il me donne l'argent avec le quel j'achete le billet de loterie gagnent (pour la meme valeur biensur)
 
Avec l'argent je m'achete une maison a mon nom et mon pere y vie paisiblement  
 
Bon si vous gagnez au loto et que l'idée du risque d'etre connu vous fait flipper, envoyez moi un email j'ai la solution

le loto d'aujourdhui c'est 20 000 000 d'euros  

Ca marche pas non plus:
le gain au loto n'est pas imposable, c'est l'interet, et c'est ca que tu exploites.
OK, ca te permet d'echapper a l'impot.
 
Mais la personne quia gagne 1.000.000 au loto et a qui tu rachetes son billet 1.000.000, elle doit declarer cette vente et elle sera imposee dessus, c'est un revenu pour elle et plus un gain du jeu. Ou alors le fisc lui tombera dessus. Au final, vu le montant du gain, elle va devoir payer 50% d'impot sur ce que tu lui file.
Donc, son billet a 1.000.000 non imposable, elle va te le vendre 2.000.000.
Et toi, comme un con, tu te retrouves avec 1.000.000 pour le prix de 2, au lieu de payer 30% du prix de la barraque.
 
Sans compter le proces qui te tombe dessus derriere pour avoir voulu niquer le fisc, mais n'en parlons meme pas, vu comme ca aura ete une operation gagnante pour eux et perdante pour toi, ils seront peut-etre sympas, et ne te mettront pas en taule pour l'intention de tricher, vu que'au final la betise leur aura rapporte.

 
désolé mais tu dis une bétise : la location permet de rembourser jusqu'à la totalité du prêt, capital et interets compris
lorsque cela ne rembourse pas la totalité, la différence est comptabilisé en déficit foncier, déductible des impots sur le revenu

Euh ... le montant d'un loyer correspond aux intérêts si on avait acheté  
Dans quelles conditions ?
Parce que là c'est un loyer pas cher, ou bien un prêt très court.

 
oui;
mais si on commence à faire des combos sur cette histoire, on risque l'indigestion de tableaux excel  

 
chuis pas sûr que ça soit accepté quand le bien est loué à un membre de sa famille.

 
ça c'est autre chose, la SCI le permet

Seulement dans le neuf ca...
C'est la loi Robien.
Dans l'ancien, non.
 
Et donne moi un exemple concret de valeur de maison a l'achat et de valeur locative. Je suis preneur, de vraiment n'importe quelle source reelle la plus avantageuse pour ce que tu dis possible.
Je t'affirme qu'on y perd LARGEMENT plus qu'en payant l'impot sur la succession.
 
C'est simple, chez moi, la, je viens de l;ouper un appart de 3 pieces a l'achat qui etait une SUPER affaire, genre 20% mini en dessous des prix normaux.
CT 150.000 euros. Le meme, il se loue 800 euros par mois.
Alors imagine, l'expert passe, et sous-evalue ca a 150.000 euros.
Tu les empruntes, tu les files a ta mere, et tu lui fais payer un loyer de 800 euros.
La premiere annee, tu payes 4,5%*150.000 d'interets, soit 6750 euros d'interets purs.
Le loyer te rapporte 800*12=9600 euros, moins les 15% de charges (impot foncier, entretien, etc qui sont a la charge du proprio). Ca fait 8160 euros. Tu gagnes donc 1410 euros, qu ivont a rembourser le capital, puisque le loyer sert a tout rembourser.
Donc tu as recupere l'appart, ta mere a recupere 150.000 euros, tu as une dette de 150.000 euros.
 
Et a la fin de l'annee, ta mere a 140.400 euros, et toi tu dois encore 148590 euros.
Tu le repetes pendant 5 ans, et au bout de 5 ans, grossierement ta mere a 102.000 euros en poche, toi tu n'as rien en poche, tu as son appart, et tu dois encore plus de 140.000 euros.
Et ce n'est pas fini.
Donc deja au bout de 5 ans, il y a 40.000 euros de perdus, soit plus de la part de l'impot de succession.
 
Et c'est tres loin d'etre fini, tu n'as paye que 6.7% de tes dettes...
 
Et ce, avec un appart sous-evalue...
Donc si tu veux, on peut faire le calcul avec l'appart de ton choix,mais si tu arrives a me trouver un appart ou en remboursant uniquement avec le loyer recu, tu payes as un cout total du credit inferieur a 30%, je suis totalement bluffe.
 
En gros, pour faire le calcul simplement, avec linearisation et tout, il faudrait rembourser en 14 ans et la linearisation est a ton avantage. Ce qui veut dire que tu as un loyer net des charges du proprio de 7% de la valeur du bien. Or, ce que j'en vois, c'est plutot du 5% avant charges du proprio, et 4-4,5 apres...

 
Ouai mais bon déja le gars qui flippe en gagnent au loto (peur des arcellement diverse ect ect) c qu'il n'est pas très malin car on peut retirer l'argent anonimenet et sans faire le con , anonime on peut le rester a vie avec son pognion.
 
Bref celui qui flipe (et parait qui en a pas mal) n'est pas aussi intelligent que toi et ne pensera pas pas a la connerie qu'il va faire en me vendent le billet.
 
Bon je serait sympa et lui conseillerais de placer tout ça en suisse sans se faire gauler a la doane  
(et la c a la fin d'année qu'il pleure avec les frais bancaire annuel   )
 
Alors ok je modifie ma demande "je cherche une burne qui a gagné au loto"

 
et ben on va prendre mon cas, je suis en train de bosser dessus avec un ami conseil financier :
appart 120m² sur Lyon
cout achat, notaire et travaux inclus : 240000?. Supposons que je le finance totalement par un emprunt, ce qui n'est pas le cas, mais je pars sur l'hypothèse la pire. Sur 15 ans, avec les taux actuel, le cout global, assurance et interet compris est de 360000?, soit 50% d'interet en moyenne
Cela fait une charge mensuelle de 2000? par mois sur une base de 15 ans  
cet appartement peut être loué entre 1600 et 1700?, loyer pratiqué actuellement dans le quartier (limite croix rousse, métro, commerce ... pour ceux qui connaissent)
je suis donc sur une base de 80 à 85% pris en charge par la location
 
pour la loi Robien, ça concernne le neuf et l'assimilé neuf
http://www.robien.fr/Pages%20Theorie/ct-noa.htm

Et la création d'1 SCI en faisant toujours gaffe au fisc?

Bien entendu, je suis au courant pour le renove, je suis en train de chercher un appart, donc ca va, je sais. Il se trouve que l'appart de la mere n'est certainement pas dans la categorie des apparts insalubres qui permettent d'entrer dans le cadre Robien, puisqu'il est habite et qu'elle ne l'aurait pas laisse devenir insalubre.
Mais il n'empeche que comme tu dis, tu te retrouves avec un cout total du credit de 50%, et encore, tu finances une partie toi meme, et meme 15% finances toi-meme, ca correspond a bcp d'interets, parce que ca raccourcit la duree du pret de facon plus que proportionnellle a ta contribbution.
 
Bref, meme en financant a 15% et pas seulement avec les loyers, tu te retrouves avec des interets de 50%, soit TRES LARGEMENT PLUS que si tu devais heriter de l'appart et payer les frais de succession.
CQFD.
 
Edit: et encore, tu n'as pas pris en compte lles charges de proprietaires, qui diminuent le loyer de 15%, et qui donc ramenent de 1700 euros a 1450 euros, et donc ta participation d'au MINIMUM 25%.
Et deja comme ca, tu es a 50% d'interets. Imagine ou refais le calcul dans le cas ou tu consacres seulement les 1450 a rembourser le pret.
Tu dois arriver a 80%.
Et imagine en plus que ce n'est pas du Robien et donc que tu est impose sur les revenus des loyers, independamment des interets, et que par consequent tu ne touches pas 1450 mais 1450-impots sur le revenu, par exemple 30% (taux marginal d'imposition suppose) Dans ce cas, ce que tu peux consacrer au remboursement, c'est 1000 euros et plus 2000. En comptant qu'on ne fait que ne serait-ce que doubler la duree du pret, ce qui est faux puisque tout part en interets et pas en remboursements, tu arrives deja a 100% de cout.
Et si en plus tu fais vraiment le calcul, je suis sur que tu payes 150% d'interets, et donc c'est bien, tu as perdu plus d'argent que si tu avais directement DONNE la maison de ta mere au fisc.

 
lis ce que j'écris : aucun financement personnel, hypothèse la pire, emprunt total

Non, (lis mon edit, au passage).
L'hypothese la pire, ce n'est certainement pas ca: tu finances par toi meme, donc ca te coute alors que tu ne le comptes pas, et en plus, tu n'as compte ni les charges du proprietaire, ni les impots sur les revenus generes (parce que je te rappelle que l'appart de sa mere, c'est ni un logement neuf ni un logement delabre).
 
Et malgre tout cela, tu arrives a 50% d'interets.
Et le cout d'aucun apport, financement total, ce n'est pas l'hypothese la pire, c'est l'hypothese minimale a prendre: le but est de recuperer l'appart de sa mere, pas d'investir intialement 50.000 euros pour eviter de faire un emprunt sur 100% du capital.

De tte facon, c'est facile: compte combien d'argent tu vas mettre au total (et n'oublie pas d'inclure les 15% de charges s'il te plait, c'est normalement la premiere chose quele conseiller te dit quand on prepare un Robien, et en general on compte meme 20%).
Compte combien va etre paye en loyer sur 15 ans.
Soustrais la valeur d'achat de l'appart (puisque c'est de l'argent qui a ete emprunte initialement)
C'est le cout total pour le proprietaire et le locataire.
 
Tu vas arriver a BEAUCOUP PLUS de 50%, et encore comme je te l'ai dit, c'est du Robien, donc tu as economise beaucoup dessus.

vos calculs à la noix doivent être actualisés, sinon c'est pipo  

Certes, j'ai simplifie a outrance.
Neanmoins, meme en actualisant, tu conviendras que c'est quand meme loin d'etre interessant. Trouver un cout total du credit de 30% en termes reels, ca reste une gageure sans le soutien d'une loi de defiscalisation. A fortiori quand on veut que le loyer paye l'emprunt.
 
De tte facon, le theoreme d'equivalence du revenu et les phenomenes d'arbitrage doivent normalement faire qu'il y ait, en gros, une neutralite financiere en termes reels en tre le fait de louer et d'acheter. Donc le prix de la location doit suivre a peu pres le prix des interets sur le neuf. C'est mecanique, des qu'on va s'en eloigner, les gens vont se precipiter pour acheter ou au contraire ne plus vouloir acheter. Par consequent, a peu de choses pres, vouloir financer un achat par la location, ca necessite grossierement un emprunt de duree infinie, et encore c'est sans compter sur les impots sur le revenu quand on achete pour louer, auquel cas il faut forcement avoir une structure juridique adaptee pour ne pas perdre irremediablement l'interet du truc.
 
J'admet sans probleme avoir essaye de tromper mon monde pour ne pas avoir a me prendre la tete dans les calculs . Mais tu m'as grille
Je sais bien qu'il faut actualiser, vu que l'appart que j'ai loupe c'etait un viager, et ce qui faisait qu'il etait si interessant c'etait justement ce facteur actualisation, ou tu payes plus tard de facon escomptee une certaine somme.
Mais bon, si on rentre la dedans, ca complique, et la conclusion reste fondamentalement la meme (meme si c'est vrai que dans ce cas, bardass ne paierait pas 300% ou plus d'interets sur son appart comme ce serait le cas s'il n'avait pas de Robien et devait financer par la location, mais peut-etre seulement 50%).

Imaginons:
 
J'ai 150 000? en poche et je veux acheter la maison de ma mere qui coute 120 000? avant qu'elle ne descede pour ne pas payer l'impot.Comment ça marche,je suis gagnant?

Ca dépend pendant combien de temps elle te verse des loyers.
Si elle décède tout de suite bin yaura succession sur les 120K? de la maison.
 
Et encore je ne sais pas comment le fisc considèrera le versement de loyers.

J'ai pas lus tous le post désolé.
 
Mais juste une question .
Quand on legue son bien à son enfant , l'enfant devra payer 35% de la valeur du bien pour en etre propriétaire ????
 

Pourquoi me parle tu de loyers?
Je verux juste acheter la maison de ma mere comme j'acheterais une maison d'une personne inconnu ou d'une agence:jap:

 
donc lis le topic, tout y est

Je vois mal comment tu pourrais être gagnant alors  

 
sauf que les relations intra familiales, immobilières qui plus est, sont épluchées avec attention et appétit par le fisc, c'est toujours l'occasion de faire un redressement facile sur ceux qui se croient plus malins que les autres
 
les schémas d'acquuisition immobilières ne sont pas à prendre à la légère, à faire sur un coin de table le dimanche après le repas familial
 
une gestion patrimoniale se pense et se met en place bien longtemps à l'avance et avec l'aide de gens qui savent de quoi ils parlent, sinon, c'est un carnage fiscal assuré  

Bin pourquoi tu crois que j'ai refusé ?
Je n'ai aucune envie de prendre le temps pour toutes ces salades (familiales, fiscales, administratives, tutti quanti). Ce serait presque un deuxième boulot
Alors oui ça me ferait ptet gagner des sous mais bon quoi de plus normal puisque c'est beaucoup d'ennuis en compensation.
Je préfère avoir le minimum vital matériellement et le minimum d'ennuis  

merci gregttr

Ben parce que la maison vaut plutot dans les 200 000?

Ah ouais, et alors apres, le fric que tu as file a ta mere, il te revient apres droits de succession, et donc c'est exactement pareil que d'avoir recu la maison en heritage.
 
Et par ailleurs, si la maison vaut 200.000 euros, tu es sacrement perdant, parce que le fisc debarque, voit que c'est du n'importe quoi, et non seulement tu payes plein pot, mais en plus, tu te tapes une amende de folaie et c'est bien fait pour toi.

 
merci cool à vous  
 
 

le viager intrafamilial superavantageux, ça s'est fait dans la mienne entre oncle et neveu mais bon, ils étaient tout les 2 dans le notariat, ils savaient ce qu'ils faisaient. (et ils ont en***é l'autre neveu, mon père, qui était fils adoptif de l'oncle )

Les droits de succession dépendent de la valeur de l'héritage. Dégressif ou progressif par tranches, comme les impôts sur le revenu en gros.

qq1 peut me rappeler pour l'héritage: faut jamais les accepter ou refuser mais "accepter sous réserve d'inventaire" ou qqch comme ça, nan?