Bonsoir topic

J'ai grand besoin de votre avis et de vos conseils.

On a reçu aujourd'hui un courrier dans notre boîte aux lettres d'un promoteur, je ne sais pas trop comment appréhender le sujet :

Quelqu'un du topic aurait une expérience de négociation avec un promoteur ? Parce que moi, non.

On a acheté il y a maintenant bientôt trois ans donc c'est plutôt récent, tout se passe très bien et on se projette dans l'avenir dans cette maison donc nous n'avions pas spécialement prévu de partir.
De prime abord j'aurais décliné leur offre sans hésiter, oui mais voilà... Je n'ai pas du tout envie que mes 3 voisins d'à côté vendent et que l'on se retrouve avec un immeuble qui se construit à côté. Je prends donc ce courrier très au sérieux.

D'après-vous, sur quelle base je peux considérer une offre acceptable dans ma situation ? Voici comment je ferais mon chiffrage :
- Valeur d'achat indiquée sur dvf (600k€, achat de septembre 2021)
- +40% : si on achète ailleurs c'est à prestations sensiblement supérieures, 240k€
- Remboursement des travaux réalisés (60k€)
- Incluant les frais de notaire (du bien actuel et du bien futur) 120k€
- Le risque de ne pas retrouver de bien tout de suite derrière, donc 2 ans d'une location et de frais de stockage des meubles, frais de déménagement : 80k€

J'arrive à 1,1M€. Ça se tente ?

Comment démarrer ces négociations ? Au bluff et je décline dans un premier temps leur offre ? Répondre que nous ne sommes pas vendeurs mais qu'ils fassent une proposition ? Est-ce que je donne un chiffre ou est-ce que j'attends une première offre de leur part ?
Des points particuliers à traiter avec prudence avec les promoteurs ? Par exemple des clauses particulières à leur refuser, comme une clause suspensive qui met en condition que les voisins vendent...

Merci d'avance pour vos conseils

Bonsoir topic
 
(...)
 
Comment démarrer ces négociations ? Au bluff et je décline dans un premier temps leur offre ? Répondre que nous ne sommes pas vendeurs mais qu'ils fassent une proposition ? Est-ce que je donne un chiffre ou est-ce que j'attends une première offre de leur part ?
Des points particuliers à traiter avec prudence avec les promoteurs ? Par exemple des clauses particulières à leur refuser, comme une clause suspensive qui met en condition que les voisins vendent...
 
Merci d'avance pour vos conseils    
 
 

Etonnant que les promoteurs cherchent encore du foncier aujourd'hui.

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J'ai grand besoin de votre avis et de vos conseils.
 
On a reçu aujourd'hui un courrier dans notre boîte aux lettres d'un promoteur, je ne sais pas trop comment appréhender le sujet :  

 
Quelqu'un du topic aurait une expérience de négociation avec un promoteur ? Parce que moi, non.
 
On a acheté il y a maintenant bientôt trois ans donc c'est plutôt récent, tout se passe très bien et on se projette dans l'avenir dans cette maison donc nous n'avions pas spécialement prévu de partir.
De prime abord j'aurais décliné leur offre sans hésiter, oui mais voilà... Je n'ai pas du tout envie que mes 3 voisins d'à côté vendent et que l'on se retrouve avec un immeuble qui se construit à côté. Je prends donc ce courrier très au sérieux.
 
D'après-vous, sur quelle base je peux considérer une offre acceptable dans ma situation ? Voici comment je ferais mon chiffrage :
- Valeur d'achat indiquée sur dvf (600k€, achat de septembre 2021)
- +40% : si on achète ailleurs c'est à prestations sensiblement supérieures, 240k€
- Remboursement des travaux réalisés (60k€)
- Incluant les frais de notaire (du bien actuel et du bien futur) 120k€
- Le risque de ne pas retrouver de bien tout de suite derrière, donc 2 ans d'une location et de frais de stockage des meubles, frais de déménagement : 80k€
 
J'arrive à 1,1M€. Ça se tente ?
 
Comment démarrer ces négociations ? Au bluff et je décline dans un premier temps leur offre ? Répondre que nous ne sommes pas vendeurs mais qu'ils fassent une proposition ? Est-ce que je donne un chiffre ou est-ce que j'attends une première offre de leur part ?
Des points particuliers à traiter avec prudence avec les promoteurs ? Par exemple des clauses particulières à leur refuser, comme une clause suspensive qui met en condition que les voisins vendent...
 
Merci d'avance pour vos conseils    
 
 

J'ai un cas dans mon entourage, ou le promoteur "s'engage" puis fait semblant d'annuler le projet pour faire peur au vendeur et re-négocier le prix d'achat des parcelles.

J'ai un cas dans mon entourage, ou le promoteur "s'engage" puis fait semblant d'annuler le projet pour faire peur au vendeur et re-négocier le prix d'achat des parcelles.

J'ai un cas dans mon entourage, ou le promoteur "s'engage" puis fait semblant d'annuler le projet pour faire peur au vendeur et re-négocier le prix d'achat des parcelles.

C'est le moment de caller le bluff et de demander encore plus que le prix initial

Bonsoir topic
 
J'ai grand besoin de votre avis et de vos conseils.
 
On a reçu aujourd'hui un courrier dans notre boîte aux lettres d'un promoteur, je ne sais pas trop comment appréhender le sujet :  

 
Quelqu'un du topic aurait une expérience de négociation avec un promoteur ? Parce que moi, non.
 
On a acheté il y a maintenant bientôt trois ans donc c'est plutôt récent, tout se passe très bien et on se projette dans l'avenir dans cette maison donc nous n'avions pas spécialement prévu de partir.
De prime abord j'aurais décliné leur offre sans hésiter, oui mais voilà... Je n'ai pas du tout envie que mes 3 voisins d'à côté vendent et que l'on se retrouve avec un immeuble qui se construit à côté. Je prends donc ce courrier très au sérieux.
 
D'après-vous, sur quelle base je peux considérer une offre acceptable dans ma situation ? Voici comment je ferais mon chiffrage :
- Valeur d'achat indiquée sur dvf (600k€, achat de septembre 2021)
- +40% : si on achète ailleurs c'est à prestations sensiblement supérieures, 240k€
- Remboursement des travaux réalisés (60k€)
- Incluant les frais de notaire (du bien actuel et du bien futur) 120k€
- Le risque de ne pas retrouver de bien tout de suite derrière, donc 2 ans d'une location et de frais de stockage des meubles, frais de déménagement : 80k€
 
J'arrive à 1,1M€. Ça se tente ?
 
Comment démarrer ces négociations ? Au bluff et je décline dans un premier temps leur offre ? Répondre que nous ne sommes pas vendeurs mais qu'ils fassent une proposition ? Est-ce que je donne un chiffre ou est-ce que j'attends une première offre de leur part ?
Des points particuliers à traiter avec prudence avec les promoteurs ? Par exemple des clauses particulières à leur refuser, comme une clause suspensive qui met en condition que les voisins vendent...
 
Merci d'avance pour vos conseils    
 
 

J'ai pas mal d'XP pour des clients.
 
Un premier conseil, si tu acceptes une offre il faut se faire accompagner pour la signature de la promesse.
 
Une promesse de type promoteur contient généralement une myriade de conditions suspensives avec de multiples clauses de prorogation automatique. Le risque est d'être bloqué pour (très) longtemps.
 
Je vois souvent des promoteurs renégocier le prix à la baisse après avoir essoufflé le promettant pendant des mois, sous divers prétextes.
 
Le mieux serait évidemment de faire bloc avec tes voisins.
 
A ta place, j'attendrais une offre chiffrée.
 

 
En fait si c'est un peu plus compliqué que ca, parce qu'initialement, l'eau des glaciers refroidit l'eau, qui prend donc moins de place.
Puis l'eau finit par se rechauffer. Mais ca prend BEAUCOUP de temps. Si l'eau se rechauffait aussi vite que l'atmosphere, on aurait deja une montée des eaux visibles.
Mais ca va venir, l'inertie ne fait que ralentir les choses, elle ne les empeche pas.
 
Si on achete pour 20 ans, on aura deja une bien meilleure idée de la trajectoire, et ca deviendra compliqué de trouver un pigeon pour se debarasser d'un bien qui sera sous les eaux 2 mois/an, voire 12.
C'est le meme probleme a la montagne en fait. Ca n'empeche pas d'investir, mais soit c'est pour du court terme, ou alors il faut prendre en compte le risque dans le prix.
A coté de ca, la proximité de la mer permet souvent une meilleure regulation thermique, une brise agreable, de se baigner, bref c'est plus agreable de crever de chaud en bord de mer (idem pour la montagne d'ailleurs), donc ca pourrait compenser partiellement.
Mais j'eviterais les lieux qui sont deja sujet a la submersion, et ceux qui sont ultra dependants de la neige aussi.

https://www.leparisien.fr/immobilie [...] CB63CI.php

On peut m’expliquer pourquoi les prix flambés aux Lilas avec le nouveau métro 11 ? On passe d’un terminus à une station de passage (ce qui est une régression le matin) ? Autant Rosny je comprends mais Les Lilas ?

https://www.leparisien.fr/immobilie [...] CB63CI.php
 
On peut m’expliquer pourquoi les prix flambés aux Lilas avec le nouveau métro 11 ? On passe d’un terminus à une station de passage (ce qui est une régression le matin) ? Autant Rosny je comprends mais Les Lilas ?

https://www.leparisien.fr/immobilie [...] CB63CI.php
 
On peut m’expliquer pourquoi les prix flambés aux Lilas avec le nouveau métro 11 ? On passe d’un terminus à une station de passage (ce qui est une régression le matin) ? Autant Rosny je comprends mais Les Lilas ?

 
Pantin c'est devenu hype ?  

 
Pantin c'est devenu hype ?  

Etonnant que les promoteurs cherchent encore du foncier aujourd'hui.

Assez amusante cette conversation du point de vue d'un directeur juridique de promoteur  

Oui tu pourrais contribuer de façon pertinente je pense, lance toi

Assez ouf de pouvoir plus ou moins réserver une parcelle pendant des années sans payer surtout

 
C'est évidemment plus compliqué que cela et il y a des limites temporelles légales (18 mois max pour un promesse unilatérale sous seing privé signée avec une personne physique, du genre de Madame Michu). Ça fantasme beaucoup

Je n'ai jamais vu ni entendu parler de telles méthodes, ça ressemble à une belle généralité faite à l'emporte pièce. Si vous voulez discuter de l'intérêt de vendre son bien à un promoteur plutôt qu'à un particulier, et de comment s'y prendre, je peux apporter mon expérience. Si c'est pour expliquer que les gentils  avocats protègent le peuple contre les vilains promoteurs, je vous laisse entre vous  

Je n'ai jamais vu ni entendu parler de telles méthodes, ça ressemble à une belle généralité faite à l'emporte pièce. Si vous voulez discuter de l'intérêt de vendre son bien à un promoteur plutôt qu'à un particulier, et de comment s'y prendre, je peux apporter mon expérience. Si c'est pour expliquer que les gentils  avocats protègent le peuple contre les vilains promoteurs, je vous laisse entre vous  

 
 
Bonjour ,
 
A ta place, je ferai le mort et attendrai le prochain courrier ou que quelqu'un vienne frapper à la porte.
 
Si tu les contactes, ça veut dire que tu es intéressé et ça va être plus dur de faire monter.
 

 
Tu peux aller faire aussi un tour sur le site du promoteur pour voir les projets futurs ou en mairie pour te renseigner.

J’avais eu plusieurs courriers + démarchage de ce genre. En plus à base de mythos du genre tous vos voisins ont déjà dit oui. J’avais répondu qu’on était pas spécialement vendeur mais que tout s’achetait, donc qu’ils me fassent une proposition : j’ai jamais eu de nouvelles.

De plus dans mes souvenirs de lectures, ils t'engagent à vendre contre des sous, mais peuvent annuler à pratiquement tout moment du projet, qui peut durer 5 ans si recours, problème de permis, voisins récalcitrants ou pas pressés ...
 
C'est un pari qui se tente si personne n'est pressé.

C'est comme les 'annonces" de maison ou c'est juste de la vente sur plan : de la merde.
S'ils voulaient vraiment acheter ton terrain ils seraient devant ta porte.

 
Tu ferais mieux d'attendre une offre de leur part.  Pour un promoteur, la valeur de ton bien peut être radicalement différente de celle estimée dans le cadre d'une transaction classique (résidence principale ou investissement locatif). Tu ne peux pas évaluer la valeur de ton bien pour un promoteur, sans faire un "bilan promoteur".
 
Pour exemple, il y a plusieurs années, un ami a vendu une maison à Colombes, estimée 600 k€ par un AI, 1M€ à un promoteur. Le promoteur a démoli la maison pour construire un immeuble R+3 d'une quinzaine de logements. Si le PLU avait autorisé la construction d'un R+10, la valeur de la maison aurait peut être été multipliée par 2 ou 3.

C'est un dilmne du prisonnier typique...
Si tu connais tes voisins et leur veut du bien, le plus simple est d'en discuter avec eux, pour 2 raisons:
- si l'un des voisins dit non categoriquement, selon l'emplacement de la parcelle, ca peut etre game-over, ou alors c'est lui faire un coup de pute que d'accepter.
- Si tout le monde est interessé, tu leur exposes ton calcul, tu vois si tout le monde est d'accord, et tu peux presenter un front commun.
 
Si tu preferes la jouer solo, la meilleure solution est d'attendre que les premiers craquent a vil prix, et tu peux recuperer tout le POGNON. Si personne ne craque, c'est perdu...
 
Tu peux aussi te renseigner sur la surface des terrains, le PLU, et faire une estimation de combien le projet pourrait rapporter. Si c'est un immeuble d'un etage maxi avec 20% d'emprise au sol, c'est pas du tout la meme chose que si c'est 5 etages sur 80% de la surface.
 
L'autre option c'est de faire jouer la concurrence entre les promoteurs.

Pour la blague, nous avions reçu un courrier d'un promoteur car notre bien/parcelle l'intéressait pour construire.
 
Le bien en question était notre appartement dans un immeuble en cours de construction

Non mais un courrier dans une boite au lettre..Ca doit finir direct à la poubelle
 
Si un promoteur est réellement intéressé, il rencontre directement le proprio de la parcelle/batiment/wtf.

 
J'ai déja fait, et attention, renseigne toi bien.
 
Le promoteur s'en fiche globalement du prix d'achat, et tu peux mettre un gros chiffre si la parcelle l'interesse vraiment.
 
Sache qu'entre le promoteur va signer des dizaines de parcelles , et que ca ne l'engage a rien. Il se fait un pool de parcelles car il sait que sur la plupart d'entre elles les projets seront refusés. ( voisins, mairie et PLU ).
 
En signant avec toi devant notaire il ne s'engage quasiment a rien, sauf sur des dates de réponses. Ca peut etre assez long, donc tu peux te retrouver contractuellement bloqué 24 mois et lié a lui, sans savoir si l'opération va réeelement se faire, ce qui peut etre tres inconfortable si tu dois te reloger.  
 
Et lui peut annuler quasiment n'importe quand sur un prétexte fallatieux. Par exemple si il découvre que l'étude de sol ne lui convient pas. Leurs contrats sont blindés la dessus.
 
Donc ne pas se laisser aveugler, ne pas rever, et ne pas hésiter a demander BEAUCOUP en compensation de la contrainte subie. en revanche ton chiffrage me semble excessif. Il faut juste évaluer ce que le promoteur peut faire sur ta parcelle pour evaluer son interet. Dans mon cas il y avait 1500m2 dans une zone tendue, et ils planifiaient 3 immeubles et quelque chose comme 30 logements. Autant te dire que si ca se faisait 1million auraient été des faux frais pour eux
 
Edit j'ai retrouvé les conditions supensives, Il yt a des choses comme:
obtention d'un permis de construire purgé de tout recours pour une constructibilité minimalle de 1000m2 de surface plancher
obtention de financement de la part de l'état , de la ville, du département, de la region, d'action logement, a hauteur de 4M€
obtention de la garantie d'emprunt de la commune....
 
blabla...on a préféré vendre en direct particulier et moins cher ( et aussi car les voisins commencaient a fronder )

J'ai un cas dans mon entourage, ou le promoteur "s'engage" puis fait semblant d'annuler le projet pour faire peur au vendeur et re-négocier le prix d'achat des parcelles.

 
oui c'est très courant aussi, c'est aussi pourquoi souvent ils s'en fichent de signer a un prix elevé, car ils tentent la renégo derriere quasiment systématiquement.  
Ca leur permet just d'élargir leur pool de projets potentiels. Et si ils en ont 100 sous le coude, RAB qu'un mec n'accepte pas leur renégo ils en auront un autre qui dira oui.  
 
En résumé, ATTENTION

 
Ils s'en foutent, tu n'es pas face a un particulier fébrile devant 100K
Ils ont une stratégie
 
Perso je tenterai de demander de l'argent pour le droit d'engagement a la signature, peut être 10% du prix du bien, comme on fait avec des particuliers, afin de compenser la contrainte potentielle pour moi d'etre bloqué ou de devoir annuler.
Et la ils sont commit to the pot comme on dit au poker
90% refuseront, mais cela mettra juste en lumiere leur intérêt limité pour cette parcelle en particulier

 
 
J'ai pas mal d'XP pour des clients.
 
Un premier conseil, si tu acceptes une offre il faut se faire accompagner pour la signature de la promesse.
 
Une promesse de type promoteur contient généralement une myriade de conditions suspensives avec de multiples clauses de prorogation automatique. Le risque est d'être bloqué pour (très) longtemps.
 
Je vois souvent des promoteurs renégocier le prix à la baisse après avoir essoufflé le promettant pendant des mois, sous divers prétextes.
 
Le mieux serait évidemment de faire bloc avec tes voisins.
 
A ta place, j'attendrais une offre chiffrée.
 
 

 
 
Je valide à 10000% ce conseil
 
Quand j'ai du louer mon bien commercial à un adhérent intermarché, dès le premier document d'intérêt pour la location fourni, ca a fini direct dans les mains de mon avocat.
 
Et clairement, sans mon avocat je me serai fait niquer en beauté. sur plein de chose qui ont été en ma faveur au final

Je n'ai jamais vu ni entendu parler de telles méthodes, ça ressemble à une belle généralité faite à l'emporte pièce. Si vous voulez discuter de l'intérêt de vendre son bien à un promoteur plutôt qu'à un particulier, et de comment s'y prendre, je peux apporter mon expérience. Si c'est pour expliquer que les gentils  avocats protègent le peuple contre les vilains promoteurs, je vous laisse entre vous  

La mairie se veut rassurante
« Rassurez-vous St Denis restera une ville de merde, dangereuse où personne saint d’esprit ne voudra habiter»