Bonjour,
 
certains d'entre vous se sont-ils déjà posés la question ?
 
Perso je me la pose en ce moment : soit vendre mon appartement acheté y'a 3 ans dans du neuf ou le louer durant quelques années avant de le vendre.
 
La location, ça peut-être des emmerdes, des frais, des impôts, la taxe foncière, etc.
La vente, c'est de l'argent placé sans se faire chier.
 
Je vais prendre RV avec ma banque pour savoir ce qu'ils proposent comme placement mais y'en a qui savent déjà peut-être ce qu'il y a de + intéressant entre ces deux choix ?
En + j'ai moyen confiance dans les "conseillers" de banques ...
 
Des avis, des expériences ?

Tu vends et t'investis tout dans l'immobilier américain, via un courtier de la SocGen  

Ah oui j'avais un pote qui m'avait causé de racheter les biens en Louisiane après les inondations quand ça ne valait plus rien.
Mais bon investir sur le malheur des pauvres gens, c'est dur !

up

revendre... avec tous les gens qui n'ont aucune concience de la propriété et qui louent, c'est le meilleurs moyen d'avoir des emmerdes...

Les seuls fois où j'ai vu mes parents pleurer, c'est quand ils rentraient dans la maison qu'ils louaient après le départ des locataires.
 
Vends !!!!!

Franchement, vends!
 
Le rendement est parait-il de 3 à 4% net (sans compter les risques d'impayés).
 
La va probablement y avoir une baisse, donc vends le au plus haut quitte à racheter plus bas dans quelques années.
 
(si ton bien est en RP je crois pas à la baisse par contre...mais bon, ça restera toujours plus rentable de vendre).

oui mon bien est en RP. Pas dans le coin le + cher.
J'ai acheté y'a 3 ans 2100€/m2
Aujourd'hui, on serait autour de 3000/3500€/m2 mais cela demande confirmation par les agences.
En tous cas, deux agences m'ont évalué la location à 750€ CC (70€ de charges).
Je me demande si ca va continuer à augmenter dans mon coin. La mairie est restée coco

Et on pourrait savoir combien de m2 il fait ?  

45 m2 avec cave/parking en sous-sol

Oui, faut vendre!
 
mais je déconseille à quiconque d'acheter

Bonjour,
 
Les 2 options sont à étudier. Dans le cas d'une revente, peut-être ne le sais-tu pas mais ton bien ayant été acheté dans le neuf, si tu le revends maintenant (soit - de 5 ans) tu devras rembourser la TVA, donc ta plus value est amoindrie.
 
Concernant la location, ne pas se fixer sur les "problèmes" du locataires. Il n'y a pas que des locateurs qui petent tout ... heureusement. En revanche sur les forum, on ressent ce désagrément plus qu'ailleurs simplement parce que comme toujours, on parle plus souvent du négatif que du positif. J'ai un appartement que je loue à une amie, légèrement en dessous du prix du marché depuis maintenant 2 ans, et tout va bien.
 
Bref, dans le cas ou tu le louerais, il faut que tu analyses précisément ta situation. Le loyer espéré est de 750. Mais combien payes tu de crédit ? de taxes foncieres, de charges. Ensuite étudie ta majoration d'impôsition lié à ce nouveau revenu foncier (sera t-il plus interessant pour toi d'être en microfoncier ou en foncier classique).
 
Imaginons que tu revendes et te fasse une plus value finale de 100K (chiffres arbitraires pour illustrer). Est-ce plus interessant de placer cet argent durant 5 ans à X% ou louer cet appartement à x€/mois sur 5 ans en payant toutes les charges associées ?
 
Tout ceci dépend du montant de ton crédit, de ta capacité d'épargne et de la durée sur laquelle tu comptes louer/investir.
 
Mon conseil, ne figes pas tes avis sur les ressentis que tu obtiendras via des forums, surtout des forums.
 
Au sujet des conseillers bancaires, si tu es en banque de réseau conventionnel, il s'agit de placement lambda avec une rentabilité faible mais sure. Personne ne peut choisir pour toi le type d'investissements que tu feras sachant qu'il n'y a qu'une seule regle: la sureté rime avec faible rentabilité et la plus value avec prise de risque...  
 

Et il ne faut pas non plus oublier une baisse éventuelle de l'immo...
 
si tu veux revendre dans 5 ans à mon avis, vends tout de suite!
 
si tu y es attaché à l'appart c'est différent...
 
Mais selon moi, effectivement, le calcul est simple combien tu vas gagner si tu loue, combien tu gagneras si tu place la somme du bien vendu

Au sujet d'une éventuelle baisse, tout dépend de son budget et de son reste à vivre. D'une manière générale, meme avec quelques crises de la bulle immo, la pierre monte.  
 

L'immobilier en RP baisse ? source ?
 
Ce que je voulais dire, c'est que meme si sous certaines périodes (quelques mois/années)  il y a des baisses, il n'en reste pas moins que la pierre monte sur les décénies.
 
Apres comme je disais, tout dépend de son crédit, imaginons qu'il ne paie que 200€ de credits et qu'il rentre aujourd'hui 750 de loyer, meme avec une baisse de 50% de son loyer percu, il restera gagnant ....
 

tammy_91 -> merci de tes conseils (aux autres aussi )
 
Le loyer escompté est de 750€ CC. Y'a 70€ de charges.
Je n'ai pas de crédit sur cet appartement.
Je n'ai pas besoin d'apport financier et donc ne suis pas dans l'obligation de vendre.
 
J'avais effectivement oublié la TVA dans le cas d'une revente avant 5 ans
Dans mon cas, de ce que j'ai pu voir selon mes recherches, si je vends 160000€ pour un achat initial de 100000€, je devrai (160000*0.196)-(100000*0.196) soit 11760€.
 
Du coup, le vente devient moins intéressante.
En ce qui concerne une baisse de l'immobilier, je n'y crois pas. Pas en RP, pas dans des coins comme le mien qui restent bon marché et sont susceptibles de changer de population comme pas mal de villes alentour.
 
J'avoue que cette TVA casse un peu mes velléités de vente.
 
Pour la location , je compte prendre une assurance locative. Une agence m'a dit que cela se montait à 2% du loyer sans délais de carence et pour une prise en charge à 100%. Je trouve cela très acceptable, bien inférieur à ce que je m'attendais.
Par contre, des frais de gestion sont à 5/6%. Là je trouve cela élevé.

ça me parait étrange qu'un bien que tu ne vends "que" 160 000 euros coute aussi cher en loyer...
 
alors soit ton bien est sous évalué, soit tu fais payer trop de loyer.

le dernier krach a duré 8 ans...
 
un appart que tu revends entre 0 et 15 ans, tu peux pas être sur et certain qu'il aura pris de la valeur.
 
Au delà de 20 ans, ça devient peut etre plus probable en effet.

La question ne se pose même pas si tu n'as aucunes charges (hormis imposition). Tu fais du foncier pur et simple, tu auras une entrée d'argent tout simplement ton patrimoine étant déja acquis. En revanche, j'ignore ta situation fiscale mais si tu loues peut-être te serait-il interessant d'étudier une défiscalisation quelconque (pas forcément De Robien évidemment )

 
 
non c'est le coin qui vaut ça.
 
D'ailleurs y'a pas mal de proprio investisseurs dans l'immeuble ... et donc de locataires.
Le prix au m2 est bcp plus bas que certaines villes à 3km vol d'oiseau mais on loue 50 ou 100e moins cher seulement.

 
 
J'y connais rien dans ces trucs de défiscalisation

 
 
tu peux peut etre faire les 2 dans ce cas là, tu loues avec promesse de vente des lors que le bien a passé les 5 ans
sinon, tu peux quand meme vendre avant 5 ans, parce que les frais de notaire sont reduits, ça attire plus d'acheteur, libre a toi de negocier une partie des frais de TVA avec l'acheteur
 
spoiler neveu du fisc compliant

 
Dans ce Krach, seuls ceux ayant été obligé de vendre (car pris à la gorge) ont perdu de l'argent, ceux qui ont pu garder leurs biens acquis avant la période noire et revendue apres n'ont absolument pas perdu d'argent....  
 
Tout est question de situation, c'est comme pour l'achat d'un bien pour y vivre en résidence principale, tu achetes en 2008 300K ton joli et spacieux 2 pieces... En 2009 il baisse suite à une grosse crise, d'un point de vue chiffres, si tu vendais tu perdrais de l'argent. Mais si tu rachetais au même endroit après avoir vendu, étant donné la crise environnante, tout le marche aurait baissé ainsi ta baisse ne se ressentirait pas si ce n'est l'idée de payer un crédit pour une somme amoindrie par cette crise.
 
 

dans ce cas effectivement la problématique est moins évidente!
 
en vendant ton bien à 160K tu récupèrerait 112 K c'est bien ça?
 
112 000 euros à 4,5% pendant 4 ans ça te fait environ 133600 euros ( 128 000 euros après que les impôts t'aient pris les 26% de l'AV si tu l'as ouvert seulement 4 ans auparavant).
 
En imagineant que ton bien ne baisse pas de valeur, demande toi si louer te rapportera plus ou moins que cela
 

La vente sans rachat d'immo par derrière te fait rembourser la TVA ainsi que des impots sur le revenus issus de la vente, sans compter les frais de notaires auxquels tu participes. L'intérêt est d'avoir du cash disponible pour d'autres éventuelles opportunités d'achat intéressantes et de placer la somme de façon très flexible.
 
La location peut-être extremement simplifiée avec une mise sous mandat de gestion par un organisme de type Foncia, qui ne nourrira sur la bête, mais qui en contrepartie te versera une mensualité fixe, quelque soit l'occupation de ton logement. L'interêt étant que cela te permet de payer l'entretien de ce bien immo et les taxes foncières. Le rendement sera objectivement plutôt faible, mais tu es toujours proprietaire de ce bien.
 
L'intérêt de l'une ou l'autre option provient surtout du rendement locatif de ta zone, de ton attachement personnel à ce logement et de ta volonté de transmettre un patrimoine immo.  
 
Concrètement un loyer de 680€ HC sur un logement de 160k€ revient à du 4,5%-5% de rendement, taxe foncière déduite. Entretien courant déduit + frais de coproprietés déduits, tu tombe à 3,8% grosso modo.
 
160k€ à la vente déduit de l'IR, de la TVA et des frais de notaires tombent à 138-145k€ (une fois encore, grosso modo). Cet argent placé à 4,5% net (portfolio de pere de famille diversifié et à peu près sûr) mettra d'abord 3 ans avant de revenir à 160k€, puis te fera des intérêts capitalisables.
 
Voir le topic à quand le krach immobilier pour ensuite trancher la question Ton bien vaudra-t-il plus ou moins qu'aujourd'hui dans 3 ans environ ?  

Ah non si je le vends 160000€, je récupère 160000-11760, soit 148240€.
Ou alors j'ai raté qqchose ...

Frais de notaire ? Impots sur le revenu ?

 
 
Merci de ton post
 
Je ne suis pas attaché au logement, ni à transmettre (j'ai 30 ans). Par contre je n'ai pas besoin de cash et le rendement locatif de la zone est bon.
Et puis je ne crois pas dans une baisse de l'immo dans mon coin. Même pas une stagnation. Le prix au m2 reste nettement inférieur aux villes alentour qui ont sur les 10 dernières années opérées une mutation de leurs populations et vues l'immo fortement grimper en conséquence.

 
 
Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur, non ?
Pour l'IR, je ne connais pas le calcul lorsqu'on place une telle somme.

Les frais de notaires sont bels et bien à la charge de l'acquéreur, pas du vendeur.
 
Pour l'IR, cela dépend du placement que tu ferais bien évidemment.

Les frais de notaires sont parfois des deux côtés selon les parametres de la vente (voir google, sites divers), mais tu as tout à fait raison, je me suis emballé, dans ce cas de figure il n'y a que la TVA residuelle à régler  

par contre en cas de location il me semble que le proprio paie autant que le locataire

J'achète !

Une précision malgré tout, cet appartement était-il ta résidence principale ? car si tu le revends pour racheter, tu n'as que la TVA à rembourser, en revanche, si tu le gardes, le loues, vis dans un autre appart acheter, et que dans x temps tu vends celui ci, tu auras un impôt sur la plus value.
 

Ben non
Bienvenu en RP où sauf les coins qui craignent les prix de location sont très proches pour des biens dont la valeur peut aller du simple au double.