[POGNON] Épargne / Placements - Vous et l'effet de levier

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - Vous et l'effet de levier

canseliet

Reprise du message précédent :

free-riders a écrit :

Post n°1 : vision cash-flows
=> https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t70692103

Post n°2 : vision TRI
=> https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t70694402

Lien du fichier de travail excel de ces 2 posts : https://www.transfernow.net/dl/20240628UK9Sqn4T

Tes hypothèses me paraissent très conservatrices.
Quid si les loyers augmentent de 1 ou 2% ou même plus par an pendant 30 ans ? Je ne suis pas sûr de comprendre si le taux de distribution net qui reste fixe a au dénominateur la valeur d'entrée ou la valeur réactualisée chaque année ?
Ca me paraît également probable qu'il y aura une révision de la fisca parce qu'être imposé à PS+TMI sur cela ne fait aucun sens vers les 30% des dividendes ou des PV boursières.
On peut aussi avoir des SCPI avec de la fiscalité plus douce.
Enfin si les taux baissent, à ce moment là les loyers arrêteront probablement de monter mais le TRI sera bien boosté par un refinancement de sa dette.
Au final on voit que même dans un cas que j'estime très conservateur on est à peu près à 4% de TRI net d'impôt sur une très longue durée ce qui est quand même pas mal je trouve. Je dis ça alors que jai aucune SCPI dans mon patrimoine et n en aurait probablement jamais puisque ce que j'aime en immo c'est acheter moi-même. Pour du passif je préfère avoir des actions du coup.
Merci d'avoir fait le travail cela dit.

Message cité 2 fois
Message édité par canseliet le 28-06-2024 à 23:53:32

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free-riders

CEO - Topik Épargne

canseliet a écrit :

Tes hypothèses me paraissent très conservatrices.
Quid si les loyers augmentent de 1 ou 2% ou même plus par an pendant 30 ans ? Je ne suis pas sûr de comprendre si le taux de distribution net qui reste fixe a au dénominateur la valeur d'entrée ou la valeur réactualisée chaque année ?
Ca me paraît également probable qu'il y aura une révision de la fisca parce qu'être imposé à PS+TMI sur cela ne fait aucun sens vers les 30% des dividendes ou des PV boursières.
On peut aussi avoir des SCPI avec de la fiscalité plus douce.
Enfin si les taux baissent, à ce moment là les loyers arrêteront probablement de monter mais le TRI sera bien boosté par un refinancement de sa dette.
Au final on voit que même dans un cas que j'estime très conservateur on est à peu près à 4% de TRI net d'impôt sur une très longue durée ce qui est quand même pas mal je trouve. Je dis ça alors que jai aucune SCPI dans mon patrimoine et n en aurait probablement jamais puisque ce que j'aime en immo c'est acheter moi-même. Pour du passif je préfère avoir des actions du coup.
Merci d'avoir fait le travail cela dit.

Des hypothèses conservatrices contre un poste avec des hypothèses "hypothétique", je me trouve "fair" et le game continue [:johnclaude:7]

Tu as des réponses à tes questions si tu étudies l'excel concernant ta phrase n°2. Il faut juste mettre les mains dans le cambouis. Chose peu aisée, j'en conviens.

Pour rappel, un modèle n'est pas fait pour être juste dans la vraie vie.

Message cité 1 fois
Message édité par free-riders le 29-06-2024 à 00:16:40

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Team POGNON : Synthèse année Q3 2024

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

loupie94 a écrit :

Moi je lis que ce que je fais ( se servir des sommes uniquement pour l'enfant) est tout à fait légal.

Au pire j'attends le procès de ma fille qui me reprochera d'avoir " dilapidé " son argent en frais médicaux, en vêtements et en matériel scolaire.

Je crois qu’elle pourrait, au titre que ces frais sont de la responsabilité des parents et non des enfants, et donc que son argent n’aurait pas dû être utilisé à ces occasions là.

Cela dit, même si je n’aime pas l’idée que les parents utilisent de l’argent qu’ils ont donné à leurs enfants, je trouve toujours assez incroyable les réclamations des enfants sur des sommes dans ces situations de dons.

---------------
La sagesse n'est pas la femme du sage...

mlon

la frite c'est la fete

Donner c'est donner reprendre, c'est voler.
/Mon point de vue

---------------
^_^

n0b0dy

__nicolas__ a écrit :

Même si personne te dira rien en pratique, tu es pas censé utiliser le livret A des enfants hein. C'est à eux, plus à toi...

Faux. Sur la première partie en tout cas.
L’usage doit être fait dans l’intérêt de l’enfant.
C’est tout ce que dit la loi.

Mais oui l’argent est à eux - pas plus, totalement.
C’est simplement qu’en tant qu’administrateur tu décides de l’usage. L’épargne pour l’épargne n’est pas le seul intérêt de celle ci. Elle a parfois vocation à être dépensée.

loupie94 a écrit :

C’est légèrement plus subtil que s’en servir uniquement pour l’enfant. il y a la notion d’intérêt de celui ci qui est toute relative. Est ce l’intérêt de l’enfant d’avoir un nouveau pantalon? Est ce l’intérêt de l’enfant d’avoir 1M€? Ça dépend d’un contexte.

Est ce l’intérêt d’un enfant si ses parents claquent sur LA pour remplacer une machine à laver ou même une voiture sans laquelle le père ou mère ne pourrait plus travailler? Très probablement.

Je, administrateur légal des biens de mon enfants jusqu’à sa majorité, n’aurait aucun mal à le faire en tout cas, ni à défendre le cas devant un juge. Scénario que je préfère éviter bien sûr.

Mais d’un le faits, aucun enfants ne traîne son parent au tribunal pour un LA afin qu’il soit soumis à la justice toute relative d’un random juge qui viendrait à posteriori juger de l’intérêt qui a été servi cette argent.

Allons à la source

https://www.legifrance.gouv.fr/code [...] 0031322686

Citation :

Article 385
Modifié par ORDONNANCE n°2015-1288 du 15 octobre 2015 - art. 3
L'administrateur légal est tenu d'apporter dans la gestion des biens du mineur des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt du mineur.

Citation :

Article 386
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
L'administrateur légal est responsable de tout dommage résultant d'une faute quelconque qu'il commet dans la gestion des biens du mineur.

Si l'administration légale est exercée en commun, les deux parents sont responsables solidairement.

L'Etat est responsable des dommages susceptibles d'être occasionnés par le juge des tutelles et le directeur des services de greffe judiciaires du tribunal judiciaire dans l'exercice de leurs fonctions en matière d'administration légale, dans les conditions prévues à l'article 412.

L'action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter de la majorité de l'intéressé ou de son émancipation.

Ces lois existent surtout pour les enfants stars ou monétisés par leurs parents afin d’éviter que ces derniers ne s’octroient le droit à une vie de stars justement sur les fonds de l’enfant mineur.

Message cité 1 fois
Message édité par n0b0dy le 29-06-2024 à 08:15:41

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(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"

mystiko

free-riders a écrit :

Post n°1 : vision cash-flows
=> https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t70692103

Post n°2 : vision TRI
=> https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t70694402

Lien du fichier de travail excel de ces 2 posts : https://www.transfernow.net/dl/20240628UK9Sqn4T

Merci je vais jouer avec le fichier !
J'ai l'impression que la variable la plus importante c'est l'évolution du prix des parts de la SCPI (plus que le loyer qui est relativement encadré). Et difficile de faire des hypothèses.
Tu minimise cet Impact avec un crédit à taux intéressant et ce n'est pas trop le cas en ce moment

Autre question de noob : c'est compliqué de revendre les parts? C'est incolore comme une action/etf? Où il faut trouver l'acheteur et ça peut être long?

Message cité 1 fois

wintrow

mystiko a écrit :

Autre question de noob : c'est compliqué de revendre les parts? C'est incolore comme une action/etf? Où il faut trouver l'acheteur et ça peut être long?

C'est la société de gestion qui s'occupe du rachat en général.

Il peut y avoir des périodes avec un surplus de vendeurs, ce qui crée des files d'attentes (en ce moment certaines SCPI sont bloquée depuis des mois).

Ne pas oublier de faire une simulation NFP avec leur nouveau barème d'IR

canseliet

free-riders a écrit :

Des hypothèses conservatrices contre un poste avec des hypothèses "hypothétique", je me trouve "fair" et le game continue [:johnclaude:7]

Tu as des réponses à tes questions si tu étudies l'excel concernant ta phrase n°2. Il faut juste mettre les mains dans le cambouis. Chose peu aisée, j'en conviens.

Pour rappel, un modèle n'est pas fait pour être juste dans la vraie vie.

justement hier soir jai voulu télécharger l'excel pour voir la réponse à ma seconde question et le lien n'était plus valide.
Ce matin j'ai l'impression que tu l'as remis. Je vais donc étudier cela AVEC GRAND PLAISIR

edit: comme je l'avais crains, les loyers ne bougent pas sur toute la durée. Grosse erreur de raisonnement car la beauté de ce genre d'investissement est que les revenus augmentent chaque année alors que les coûts diminuent (le taux du crédit étant au pire constant et les intérêts diminuant chaque mois).
Les épargnants avisés doivent faire attention à ce genre de modèle trop simpliste.

btw ça vient d'où l'Allemand partout sur la 2nd tab :heink: ?

Message cité 1 fois
Message édité par canseliet le 29-06-2024 à 10:46:42

flipcup

:hello:

Participant très occasionnel, je profite de la réorganisation et simplification de mon patrimoine financier (notamment ouverture et transfert PER CTO) pour faire une première vue consolidée de celui-ci en cette fin de semestre.

Pas de retour particulier attendu, mais l'exercice est intéressant. Merci de ne pas quoter :jap:

Spoiler :

Jeune trentenaire, ingénieur qui travaille en finance d’entreprise depuis 2016 (~250k€ net d’IR)

Quelques remarques :

1- Organisation voulue la plus simple / pure du patrimoine autour de deux expositions : (i) actions (MSCI World) et (ii) actifs non-risqués (i.e. fonds euros, monétaire, etc.). Le tout avec la structure de frais la plus faible possible.

2- Entorse 1 : Private Equity (valeurs au 31/12/2023) (3 engagements de 100k€ dans des fonds LBO via Moonfare) – Beau vecteur de diversification, mais la décennie 2020 risque d’être moins florissante pour cette classe d’actifs (j’ai investi sur des vintages 2022-23 qui peuvent acheter des actifs décotés par rapport aux années de taux bas) et la performance finale nette de frais pourrait ne pas offrir une réelle prime d’illiquidité par rapport à la bourse. Pas sûr d’aller dans cette direction si c’était à refaire.

3- Entorse 2 : SCPI (valeurs au 31/12/2023) (600k financés par emprunt @ 1.2% et 100k d’usufruit financés par CCA, le tout dans une SCI à l’IS créée en 2021) – Malgré les turbulences récentes, je suis satisfait de cette enveloppe qui a bénéficié de taux bas et qui génère suffisamment de trésorerie via l’apport en CCA initial. La valeur nette est négative en raison de la dépréciation initiale des ~10% de frais de souscription et d’une baisse cumulée de mes SCPI de 3% en 2023.

4- Pas de réel pilotage de l’exposition risquée (investissement mensuel d’un montant fixe en MSCI World), je pense que c’est objectivement un peu bas au regard de mon profil (actions + PE représentant ~40% du net) mais pas sûr d’assumer beaucoup plus. Je n'ai pas de projet dans l'immédiat mais je ne sais pas de quoi l'avenir sera fait, et j’envisage à moyen terme de lever le pied et changer d’orientation pour un métier moins rémunérateur.

Message cité 1 fois
Message édité par flipcup le 29-06-2024 à 14:04:16

evildeus

Pas de RP? Joli patrimoine pour la trentaine bien organisé :jap:

Message cité 1 fois
Message édité par evildeus le 29-06-2024 à 11:33:31

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Macnigore

evildeus a écrit :

Pas de RP? Joli patrimoine pour la trentaine bien organisé :jap:

En bas du reporting: 450k avec un gros restant du sur l’emprunt.

Et +1 on sent le patrimoine bien organisé. Ça se voit direct dans le tableau clean et lisible

L’inverse du bordel de chien blanc

Montants impressionnants pour la trentaine :jap:

Message cité 2 fois
Message édité par Macnigore le 29-06-2024 à 11:50:16

evildeus

Oui j’étais resté sur les SCPI :jap:

canseliet

Macnigore a écrit :

Bah en même temps avec plus de 500k de salaire brut annuel et quasi zero immo/charges hein :ange:

free-riders

CEO - Topik Épargne

Belle organisation flipcup :jap:

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Team POGNON : Synthèse année Q3 2024

free-riders

CEO - Topik Épargne

canseliet a écrit :

agneugneu

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Team POGNON : Synthèse année Q3 2024

maximizeup

Macnigore a écrit :

En bas du reporting: 450k avec un gros restant du sur l’emprunt.

Et +1 on sent le patrimoine bien organisé. Ça se voit direct dans le tableau clean et lisible

L’inverse du bordel de chien blanc

Montants impressionnants pour la trentaine :jap:

Rien à voir, le tableau de CB sert à suivre l'évolution de la performance dans le temps.

Un rageux de plus...

Message édité par maximizeup le 29-06-2024 à 14:00:37

juum

Si on a un pea ouvert depuis peu de temps sur BD, maintenant que saxo est plus avantageux pour les frais de transaction et de retrait. Vaut il mieux tenter un transfert BD->saxo ou un retrait BD qui fermera le PEA pour rouvrir sur saxo ?

Message cité 5 fois
Message édité par juum le 29-06-2024 à 14:26:15

serenitesoleil

juum a écrit :

Pourquoi partir ?

BD est très bien et les transferts, c'est chiant.

Message cité 1 fois
Message édité par serenitesoleil le 29-06-2024 à 14:28:56

Mitch2Pain

juum a écrit :

6 semaines après ma demande BD n'a encore rien fait. Je vois mon solde et je peux encore passer des ordres dans leur interface ...

Message cité 1 fois

dJe781

juum a écrit :

Bon chance.

Electrochoc

Tu peux juste assumer ? tu l'as ouvert chez BD tu le gardes ?

Message cité 1 fois

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La meilleure façon de tuer un homme c'est de le payer à ne rien faire

n0b0dy

juum a écrit :

Fermeture / retrait BD
Nouvelle ouverture Saxo

C’est vraiment ennuyeux que quand tu as déjà de grasses PV qui souffriront du plafond de versements. Genre le PEA de Vonfleck a 500 ou 600k pour un peu moins de 100k d’apport actuellement de mémoire.

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(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"

Electrochoc

Mais imaginez dans 6 mois ça rechange ça devient plus intéressant chez BD
Le mec il va faire que changer :evil:

Message cité 1 fois

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La meilleure façon de tuer un homme c'est de le payer à ne rien faire

n0b0dy

Electrochoc a écrit :

Tu peux juste assumer ? tu l'as ouvert chez BD tu le gardes ?

Y a rien à assumer la dedans… ouvrir un PEA chez X ou Y c’est pas faire un gamin. Tu ne dois rien à BD t’es pas maqué avec eux.

Electrochoc a écrit :

Mais imaginez dans 6 mois ça rechange ça devient plus intéressant chez BD
Le mec il va faire que changer :evil:

Et si dans 6 mois il veut fermer et rouvrir (ou transférer) qu’il le fasse.

Message cité 2 fois
Message édité par n0b0dy le 29-06-2024 à 15:07:20

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(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

@flipcup : Comme déjà dit par Macnigore, c'est du beau travail à tout les niveaux (simplicité du patrimoine, présentation et la valeur du patrimoine lui-même).

J'applique la méthode Ash de simplification chaque fin d'année en passant en revue ce que je peux simplifier/fermer, mais je suis encore loin d'un tel niveau de simplicité et d'efficacité

juum a écrit :

Si on a un pea ouvert depuis peu de temps sur BD, maintenant que saxo est plus avantageux pour les frais de transaction et de retrait. Vaut il mieux tenter un transfert BD->saxo ou un retrait BD qui fermera le PEA pour rouvrir sur saxo ?

Peux-tu être précis sur l'âge du PEA ? Si c'est quelques semaines/mois, autant le fermer et en rouvrir un autre si tu veux changer de crèmerie

serenitesoleil a écrit :

Pourquoi partir ?

BD est très bien et les transferts, c'est chiant.

"BD est très bien" => ça se discute
"les transferts, c'est chiant" => c'est une certitude là par contre

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

SaintBol

Énergie: 385kcal / 100g

n0b0dy a écrit :

Y a rien à assumer la dedans… ouvrir un PEA chez X ou Y c’est pas faire un gamin. Tu ne dois rien à BD t’es pas maqué avec eux.

Et si dans 6 mois il veut fermer et rouvrir (ou transférer) qu’il le fasse.

C'est bien vrai ; aucune raison de se laisser emmerder par la mauvaise volonté et le mauvais vouloir des uns ou des autres [:julian33:4]
Bon ceci dit ça plaide pour les écoles conforts, tout ça.

Hippo-fr

Melon fucker !

Mitch2Pain a écrit :

6 semaines après ma demande BD n'a encore rien fait. Je vois mon solde et je peux encore passer des ordres dans leur interface ...

La même, BD vient de refuser ma demande parce qu'elle n'est pas signée, ils veulent une demande écrite. J'hésite à faire une réclamation :fou:

Message cité 1 fois
Message édité par Hippo-fr le 29-06-2024 à 16:43:54

---------------
Creepy boy - ヾ(⌐■_■)ノ♪

Mitch2Pain

Hippo-fr a écrit :

La même, BD vient de refuser ma demande parce qu'elle n'est pas signée, ils veulent une demande écrite. J'hésite à faire une réclamation :fou:

Oui: ils ne reconnaissent pas la signature électronique.
c'est sûrement pas légal tous vos truc d'internet, lo, nous on veut une signature avec un stylo sur du papier, ça au moins c'est infalsifiable ! [:depardieu:3]

edelweisss

flipcup a écrit :

Sacré salaire pour ton age [:implosion du tibia]

J'ai une idée du domaine dans lequel tu (as) travail(lé) au vu d'un élément sur le récap

Message cité 1 fois

gusano

n0b0dy a écrit :

Alors, en fait, ces lois existent surtout parce qu'elles sont héritées d'une évolution législative qui commence à se mettre en place autour du VIe siècle après J.-C. Sur ce point spécifique, il s'agissait de, progressivement, dégager l'existence d'un pseudo droit de propriété au bénéfice des enfants mineurs et des esclaves. À cette époque, on commence doucement à reconnaître aux enfants mineurs et aux esclaves le droit d'être vaguement titulaires de quelque chose qui n'est alors pas encore un patrimoine indépendant. Ce quelque chose porte le nom de pécule, dont on a conservé la trace dans le langage courant. Le pécule appartient, aux origines du droit romain, au pater familias, qui n'engage initialement quasiment aucune responsabilité dans la gestion de celui-ci.

La législation va évoluer petit à petit, pour reconnaître des droits de plus en plus importants de l'enfant sur son pécule, et corrélativement une obligation pour le pater familias de gestion dudit pécule en bon père de famille. Le Code Justinien, en 529, va poser le principe d'une obligation d'administration avec la plus grande diligence, et rendre le père responsable de toute faute commise dans cette gestion. Ces principes, comme tant d'autres du droit romain, se retrouvent aujourd'hui dans notre Code civil actuel.

[:boulaysord]

Edit : mémo pour moi-même : penser à lire cette belle source quand je serai retraité : Du Pécule adventice. De l'administration légale des biens des enfants mineurs pendant le mariage de leurs père et mère. Droit romain, ancien droit, droit français, droit étranger. Thèse pour le doctorat soutenue devant la Faculté de droit de Lyon, le 1er juillet 1885. Par Louis Chardiny] sur https://gallica.bnf.fr/

Message cité 3 fois
Message édité par gusano le 29-06-2024 à 19:59:31

mlon

la frite c'est la fete

gusano a écrit :

La législation va évoluer petit à petit, pour reconnaître des droits de plus en plus importants de l'enfant sur son pécule, et corrélativement une obligation pour le pater familias de gestion dudit pécule en bon père de famille. Le Code Justinien, en 529, va poser le principe d'une obligation d'administration avec la plus grande diligence, et rendre le père responsable de toute faute commise dans cette gestion. Ces principes, comme tant d'autres du droit romain, se retrouvent aujourd'hui dans notre Code civil actuel.

[:boulaysord]

Intéressant :jap:

---------------
^_^

gimmeshelter

Breton abstème...

edelweisss a écrit :

Sacré salaire pour ton age [:implosion du tibia]

J'ai une idée du domaine dans lequel tu (as) travail(lé) au vu d'un élément sur le récap

Clair
10 ans avec ce salaire et je QLRR

Message cité 4 fois

---------------
«Si vous ne trouvez pas le moyen de gagner de l’argent pendant que vous glandez sur Hfr, vous travaillerez jusqu’à votre mort» ChienBlanc

wintrow

gimmeshelter a écrit :

Clair
10 ans avec ce salaire et je QLRR

Sauf que 10 ans après avoir ce salaire, t'es a 1M€/an et tu as le niveau de vie qui a suivi.

Message cité 1 fois

Peyes

gimmeshelter a écrit :

Clair
10 ans avec ce salaire et je QLRR

2-3 ans et c est marre hein
(pour compléter mon patrimoine actuel en fait car une fois les impôts deduis il en manque un paquet )

Message édité par Peyes le 29-06-2024 à 21:38:36

n0b0dy

gusano a écrit :

:jap:
Sympa d’avoir le contexte historique

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(Tu) vas faire comme quelques autres énergumènes dans le passé: Faire comme si c'était moi qui était celui qui avait des "problèmes"

Oliv_CTR

gimmeshelter a écrit :

Clair
10 ans avec ce salaire et je QLRR

Ne jamais sous-estimer le fait que t’adaptes très rapidement ton niveau de dépense à ton revenu (dans l’autre sens aussi, mais c’est + douloureux )

Message cité 1 fois

Manadar

gusano a écrit :

[:boulaysord]

Edit : mémo pour moi-même : penser à lire cette belle source quand je serai retraité : Du Pécule adventice. De l'administration légale des biens des enfants mineurs pendant le mariage de leurs père et mère. Droit romain, ancien droit, droit français, droit étranger. Thèse pour le doctorat soutenue devant la Faculté de droit de Lyon, le 1er juillet 1885. Par Louis Chardiny] sur https://gallica.bnf.fr/

Merci de partager tes connaissances. C'est toujours agréable à lire.

bobdumas

Il faut se fixer un maximum/vie royale/euromillions et s'y tenir.

Message édité par bobdumas le 29-06-2024 à 22:30:31

ratibus

gimmeshelter a écrit :

Clair
10 ans avec ce salaire et je QLRR

Impossible, burn-out au bout de 5

gimmeshelter

Breton abstème...

wintrow a écrit :

Sauf que 10 ans après avoir ce salaire, t'es a 1M€/an et tu as le niveau de vie qui a suivi.

Et tu seras plus heureux ?

Regarde Chienblanc... Même millionnaire il fait pitié
Sa vie fait clairement pas rêver...

Message cité 3 fois
Message édité par gimmeshelter le 29-06-2024 à 23:09:47

---------------
«Si vous ne trouvez pas le moyen de gagner de l’argent pendant que vous glandez sur Hfr, vous travaillerez jusqu’à votre mort» ChienBlanc

juum

n0b0dy a écrit :

Y a rien à assumer la dedans… ouvrir un PEA chez X ou Y c’est pas faire un gamin. Tu ne dois rien à BD t’es pas maqué avec eux.

n0b0dy a écrit :

Et si dans 6 mois il veut fermer et rouvrir (ou transférer) qu’il le fasse.

Sinon j'attends le PEA de trade republic

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