salut
 
je n'arrive pas a me fixer entre les deux pour un investissement locatif, avec un pret d'une durée de 20 ans;
certaines banques vantent l'un, d'autre banque vantent l'autre ... et chacune a des arguments convaincants
 
qu'en pensez vous ?

up !

 
Moi je suis old school, j'en suis resté au taux fixe : j'ai mon échéancier, mensualité par mensualité, point barre
 
Le taux variable, les banques me l'ont tellement vendu que ça m'a paru louche et donc suspect dès le départ
D'autant que puisque les taux sont bien descendus ces dernières années, ils ne peuvent donc que remonter, et ça c'est pour ta pomme  
Et le banquier il veut te faire croire que ça peut "aussi" descendre encore  

http://www.meilleurtaux.com/savoir [...] html#intro
 
taux fixes c'est moins risqué vu que les taux sont relativements bas ils ne peuvent qu'augmenter.
 
suis d'accord avec cotontij

 
Effectivement vu les taux actuels qui sont particulièrement, un taux fixe me semble aussi plus intéressant.
Eventuellement tu peux faire un mélange des deux. Une partie du prêt à taux fixe et l'autre à taux variable.
 
Bonhomme

Moi aussi, travaillant dans le domaine, je voterais taux fixe => sécurité.

Moi j'ai un taux variable depuis 4 ans et il n'a fait que descendre donc pour l'instant je suis gagnant.
Bien sur il va peut-être remonter mais ça ne peut pas dépasser +2% sur mon contrat.
Et puis ... si ça monte trop il n'est jamais interdit de renegocier, si t'as un salaire pas trop dégueu, ça marche, ils ne veulent pas te voir partir.

T'as fait les calculs de ce que ça te coutera 1% d'augmentation s'il te reste 15 ans à tirer?
 
Bien sûr que depuis 4 ans ça a bien baissé, mais là, les taux sont très bas et y a plus à perdre s'ils remontent, qu'à gagner s'ils descendent.
 
Et comme dis, s'il part sur du fixe il pourra renégocier + tard.

merci pour toutes ces infos, mais pour precision, j'ai essayé de faire un petit raisonnement:
- la revision du taux est annuelle, et plafonée
- c'est a but locatif, donc la aussi chaque année, il y a augmentation (sensible) des loyers
 
> l'augmentation eventuelle des mensualités due a une augmentation du taux variable est couverte par l'augmentation des loyers
 
Est ce que mon raisonnement tient la route ?  
 
Par contre, a taux fixe, les charges liées a l'emprunt sont plus importantes, donc j'aurais plus a déduire sur mes impots, et ca, c'est pas negligeable
 
bref, c'est la merde, je ne sais vraiment pas comment me décider

Pour moi le taux fixe est à priviligier si l'on pense serieusement vendre bien avant la fin de la du crédit.
De plus dans le contexte de bulle immobiliere actuel il n'est pas certain que le loyer augmente tant que ça.

 
en fait on ne tablait pas sur l'augmentation des loyers par rapport au contexte, mais l'augmentation "normale" annuelle de 1 ou 2 %.
Et comme l'augmentation du taux variable est fonction du taux du cout de la vie INSEE (entre autres), on avait vite fait le parallele entre les 2 pour se dire que l'augmentation de l'un "compense" l'augmentation de l'autre.
 
Juste une precision: quand on parle de +1/-1 pour un taux variable, ca signifie que le taux maximum sur les 20 ans ne depassera jamais par ex 4.5 % si je demarre a 3.5 % ??
 
merci

Oui c'est bien ça sur les années de crédit restants

Article de Mieux-vivre: Empruntez aux meilleures conditions
septembre 2004
 
N’allez pas voir tout de suite votre banque. Faites d’abord jouer la concurrence et comparez les offres dans leur ensemble. Il n’y a pas que le taux qui compte !
 
 
 
Avant de se lancer dans l’acquisition de son logement, il est indispensable d’estimer son budget. Ne le limitez pas à la seule valeur du bien convoité, mais pensez à y ajouter les frais : entre 3 et 5% du prix dans le neuf, entre 7 et 9% dans l’ancien. Puis posez-vous deux questions capitales. Quel est mon apport personnel ? Quel montant puis-je emprunter ? Si la réponse à la première est facile à déterminer, il n’en va pas de même de la seconde. Le montant du crédit dépend de trois critères : son taux, sa durée et la capacité de remboursement de l’emprunteur, c’est-à-dire la part de ses revenus disponible chaque mois pour payer le crédit. Celle-ci est, en principe, plafonnée par les établissements prêteurs au tiers des revenus disponibles du ménage. Ainsi, un gain net mensuel de 2.700 euros permettrait de rembourser 900 euros par mois et d’emprunter, au taux fixe de 5%, la somme de 84.850 euros sur dix ans ou de 136.370 euros sur vingt ans. Et plus encore sur vingt-cinq ans. Avec un taux de 4% seulement, le montant de l’emprunt passe à 88.893 euros sur dix ans et 148.520 euros sur vingt ans.  
 
On s’en doutait, mieux vaut emprunter au meilleur taux ! D’où l’intérêt de faire jouer la concurrence. La tâche est facilitée avec les sites de crédit sur Internet. On peut y obtenir très vite plusieurs offres de différents établissements. Rien n’empêche alors de consulter sa banque habituelle. Histoire de ne pas perdre un client, elle fera souvent une proposition concurrentielle…
 
La comparaison entre les offres doit porter sur toutes les conditions du prêt. Bien sûr, on se focalise d’abord sur le niveau du taux. Mais il faut aussi considérer sa nature : fixe ou variable. Avec le premier, la rémunération du banquier est immuable tout au long de la vie du crédit. En pratique, le taux proposé dépend du niveau des taux d’intérêt à long terme lors de la signature du prêt. Avec le second, le taux change tous les ans en fonction, en général, des fluctuations de la rémunération de l’argent à court terme. Pour faire la différence à son avantage, un taux variable doit être au moins inférieur d’un point à un taux fixe. Sinon, entre un taux variable à 3,5% et un taux fixe à 4,2%, par exemple, autant opter pour la sécurité du second.  
Surtout dans la situation actuelle. Attention aussi aux taux d’appel, parfois utilisés par les prêteurs à taux variables. L’offre alléchante présentée dans leur publicité – 2,95%, par exemple –, est maintenue seulement pendant quelques mois, un an au plus. C’est donc le taux applicable à l’issue de cette période qu’il faut prendre en considération.
 
Hypothèque ou caution : un critère à prendre en compte
Au-delà du taux, un prêt doit aussi être choisi pour sa souplesse. La modularité des échéances et la possibilité de remboursement anticipé, le tout sans frais ni pénalité, sont des atouts importants, surtout pour un prêt à très long terme. Des crédits qui peuvent toutefois se révéler très dangereux (voir encadré). Enfin, une attention toute particulière doit être portée aux garanties demandées : hypothèque ou caution bancaire. Si l’on achète un bien ancien avec un crédit limité à dix ou douze ans, une hypothèque est généralement moins coûteuse. En revanche, en cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement au moyen d’un crédit sur quinze ans ou plus, mieux vaut donner la préférence à l’établissement de crédit qui propose une caution.
 
Si vous achetez pour louer, vous avez probablement intérêt à opter pour un crédit in fine. Avec un crédit classique, c’est-à-dire amortissable, chaque échéance mensuelle est composée d’une part d’intérêts et d’une autre de capital. Au fil des mensualités, la part de capital augmente et celle des intérêts diminue. Dans un crédit in fine, au contraire, le capital n’est pas amorti. Il est remboursé en une seule fois, à la fin. D’où son nom. Les mensualités ne comprennent que des intérêts. Aussi paraissent-elles plus légères. On a vu l’exemple d’un prêt classique de 84.850 euros à 5% sur dix ans qui exige des mensualités de 900 euros. En in fine, la mensualité tombe à moins de 355 euros. Mais cette apparente légèreté n’est qu’un leurre, pour deux raisons.
 
Premièrement, l’emprunteur doit économiser s’il veut disposer, au terme du prêt, des fonds nécessaires au remboursement du capital. Ceci explique qu’un prêt in fine soit toujours adossé à un contrat d’assurance vie. L’emprunteur y dépose un capital de départ puis des versements mensuels. Par sécurité, il est conseillé d’opter pour un contrat en euros et de se montrer prudent sur la rémunération escomptée : de 4 à 4,5% maximum. A 4,5%, par exemple, il faut placer 10.000 euros au départ puis 463 euros par mois (hors frais) pour reconstituer un capital de 84.850 euros en dix ans. Deuxième raison, un prêt in fine coûte environ 30% plus cher en intérêts qu’un crédit classique. Alors, pourquoi s’y intéresser ? A cause de la fiscalité.
 
N’oublions pas que, dans le régime d’imposition des loyers, les intérêts constituent une charge déductible. Mais jamais le remboursement du capital. Avec un crédit classique, au bout de quelques années, une part importante des loyers perçus sert à rembourser le capital. Cette part est imposable et, pour les gros contribuables, fortement taxée. Rien de tel avec le crédit in fine. Prenons l’exemple d’un investissement en Robien neuf. Le loyer couvre généralement les intérêts et les charges courantes. L’avantage fiscal – l’amortissement du prix d’achat – génère un déficit imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10.700 euros. Il diminue donc d’autant son revenu imposable et bénéficie ainsi d’une économie d’impôt. Absurdité de la fiscalité immobilière qui oblige à donner plus à son banquier pour donner moins à son percepteur...  
 
Le piège des prêts de très longue durée
 
Sur vingt-cinq ans au lieu de vingt, avec une mensualité de 900 euros et un taux de 5%, on peut emprunter environ 17.620 euros de plus. Bien utile pour boucler un plan de financement ! Bien sûr, le montant des intérêts s’en ressent : il atteint 116.000 euros sur vingt-cinq ans, contre 79.630 sur vingt ans. Mais là n’est pas le plus grave. Le vrai piège tient à la faiblesse du capital remboursé au cours des premières années. Il est particulièrement redoutable pour les acquéreurs empruntant la totalité ou presque de leur prix d’achat. S’ils sont obligés de revendre au bout de quelques années seulement et qu’ils réalisent une moins-value, le prix de vente risque de ne pas être suffisant pour rembourser la banque. Il ne s’agit pas d’une hypothèse d’école. En effet, dans l’ancien, l’état actuel du marché immobilier laisse planer une menace de retournement de conjoncture. Et dans le neuf, il est exceptionnel qu’un bien prenne de la valeur au cours des années suivant sa construction. Il accuse, au contraire, une décote qui ne se comble généralement pas avant dix ou douze ans. Il faut avoir conscience de cette réalité avant d’acheter un logement en lointaine périphérie, quand on a toujours vécu en centre-ville. Car une revente précipitée pour cause d’inadaptation au nouveau cadre de vie peut se révéler très pénalisante sur le plan financier.
 
 
 
 
Que vaut l’offre de votre banquier ?
 
Au 30 juillet 2004. Prêt amortissable classique. Hors assurance (ajouter environ 0,36%)  
 
Qualité du taux
 Excellente
 Bonne
 Moyenne
 
Type de taux
 Fixe
 Révisable
 Fixe
 Révisable
 Fixe  
 Révisable
 
10 ans
 3,75%
 2,80%
 3,95%
 3,00%
 4,10%
 3,20%
 
15 ans
 4,10%
 3,05%
 4,25%
 3,20%
 4,45%
 3,35%
 
20 ans  
 4,35%
 3,30%
 4,50%
 3,40%
 4,65%
 3,55%
 
25 ans
 4,40%
 -  
 4,80%
 -
 5,00%
 -
 
Taux révisable plafonné + ou – 2 %
 
Christian Micheaud
 

Je suis en train de négocier un prêt et je pense retenir le taux variable "capé" -2/+2.
 
En effet je pense que les taux vont rester stables à moyen terme (au moins un an).
Observation: En raison de la baisse du dollar qui bride la croissance, la BCE n'arrête pas de démentir une baisse des taux. Conclusion: elle ne va certainement pas les relever!
 
Un banquier que j'ai vu ce matin (et dont la banque prête aussi à d'autres banques) m'a affirmé que ces mêmes banques qui conseillent des taux fixes à leurs clients empruntent elles à des taux révisables...
 
Sinon pour défiscaliser un max dans un investissement locatif (déduire un max d'intérêts de tes revenus) tu peux t'orienter vers le prêt in fine.
 

On est en où un an après ?
je dois emprunter 180 000 € sur 25 ans et on me propose (hors assurances) :
3.15 % pour du variable "capé 2" (un peu moins en fait ce serait ~ 1.8 % Tibeur 3 mois)
4.00 % pour du fixe
Sur le total du crédit ça fait une différence de coût de 12 400.00 € évalué au cours de départ.
Je pencherais au départ pour du taux fixe mais le conseiller me dit que ce n'est pas forcément le meilleur choix.
Si votre boule de cristal marche mieux que la mienne je suis preneur de vos infos !!!
Bonnes fêtes à tous !!!
 
 

25 ans ? sans apport?

Le problème, c'est que la BCE vient d'annoncer une remontée des taux. Petite, mais il risque d'y en avoir d'autre par la suite  
Regarde ce qui se passe dans la pire situation (les taux passent au max dès la fin de la 1ère année). sur 25 ans, ca peut faire mal.
Surtout si tu es déja limite sur le montant de tes remboursements.
 
Sur une petite durée, ca pourrait intéressant mais ur 25 ans, je pense qu'il vaut mieux un taux fixe  

sobebra : un tout petit apport
 
mrbebert : c'est bien mon avis aussi, je pense qu'il y a plus a perdre qu'a gagner avec un taux révisable sur une durée pareille.

C'est justement sur la durée qu'il est impossible de savoir.
 
Un taux révisable ça bouge, à la hausse comme à la baisse!
 
POur l'instant c'est légèrement à la hausse...

sur 20 ans --> taux fixe, faut pas hésiter. taux variable sur 20 ans c'est suicidaire.
 
Les taux variables faut voir ca sur 7 ou 10 ans.

Historiquement, rares sont les personnes qui ont été perdantes avec un taux révisables pour un acaht immobilier.
 
Le souci vient qu'uajourd'hui les taux sont déjà très bas.

Bonne année à tous !
Je suis en passe d'obtenir 3.70 % fixe sur 20 ans.
C'est assez incroyable de voir comment les banques baisent quand on les met en concurence vive ! vous pensez que ça peut baisser encore ?

 
+1
 

je viens d'avoir un 3.55 hors assur  

Taux fixe aujourd'hui.
Evidemment les banques vont te vanter le taux variable car elles prévoient une hausse des taux et donc c'est mieux pour elles d'avoir un clien avec un taux variable capé.

variable capé +1 ca signifie qu'au max ca prendras 1%, sans notion de durée, c'est a dire que si je prend un 3% capé 1 j'aurais au pire 4% par la suite, jamais + de 4% meme apres 20 ans ?
 
de plus je note dans l'article interessant plus haut qu'il y a une ligne importante :
 
"L’offre alléchante présentée dans leur publicité – 2,95%, par exemple –, est maintenue seulement pendant quelques mois, un an au plus"
 
c'est une pratique courrante non ? et dans le cas d'un capé +1 ca donnerais quant meme 3,95 ou pire ? merci